Mieterverein Dortmund

Mieterverein Dortmund Feed abonnieren Mieterverein Dortmund
Aktuelles vom Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V.
Aktualisiert: vor 52 Minuten 12 Sekunden

Aufgepasst bei Mieterhöhungen Drei Monate neuer Mietspiegel – Mieterverein Dortmund zieht Bilanz zur Anwendung

3. April 2019 - 14:02
Auf den „richtigen Mietspiegel“ als Begründung achten Einzelne Privatvermieter stützen Ihre Mieterhöhung nicht auf den offiziellen Mietspiegel des Dortmunder Mietspiegel Arbeitskreises, sondern auf Online-Mietpreisübersichten, die irreführenderweise als Mietspiegel dargestellt und bezeichnet werden. „Hier besteht für Mieter und Vermieter Verwechselungsgefahr. Während der Dortmunder Mietspiegel auf Basis einer wissenschaftlichen Untersuchung gemäß den gesetzlichen Vorgaben erstellt wurde, stellen die Online-Mietpreisübersichten nur Durchschnittswerte von aktuellen Wohnungsangeboten dar. Solche Angebotsmieten liegen in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete einer Wohnung gemäß dem Dortmunder Mietspiegel. Mieterhöhungen müssen mit dem richtigen Mietspiegel begründet werden.“, erklärt Mietervereinsgeschäftsführer Rainer Stücker. Richtige Einordnung in der Spanne (Medianwert) Mieter müssen aufpassen, ob ihre Wohnung innerhalb der Preisspanne einer Baualtersklasse richtig eingeordnet wurde. Nach wie vor gilt die Rechtsprechung des Landgerichtes Dortmund, dass der vom Mietspiegel ausgewiesene Medianwert im Zweifel die ortsübliche Miete innerhalb der Spanne wiedergibt. Hiervon wird nur in seltenen und zu begründeten Ausnahmefällen abzuweichen sein. Generell gilt zudem die gesetzliche Kappungsgrenze von 20%, um die sich Mieten in Dortmund innerhalb von drei Jahren höchstens erhöhen dürfen. An diese ständige Rechtsprechung hält sich die börsennotierte LEG nicht in allen Fällen. Dem Mieterverein Dortmund sind mehrere Mieterhöhungen aus Dortmund-Scharnhorst bekannt, in denen die LEG Mieten oberhalb des Mittelwerts verlangt. In einem Beispielfall liegt die Überschreitung des Medians „nur“ bei 0,12 €/m². Für eine 80 m² große Wohnung würde  die überhöhte Mieterhöhung über 100 Euro im Jahr ausmachen.
Eine rechtlich notwendige Begründung führt die börsennotierte LEG hierfür nicht an. Eine solche Begründung zur Abweichung vom Medianwert müsste zudem bestimmte Anforderungen erfüllen (vgl. LG Dortmund 11 S 90/12 und 11 S 57/12, beide vom 25.06.2012).
„Nach Hinweisbeschlüssen des Landgerichtes Dortmunds darf Medianwert nur abgewichen werden, wenn eine Wohnung bei allen für den Mietspiegel wichtigen Kriterien, überdurchschnittlich zu bewerten ist. Es zudem beim Medianwert verbleibt, wenn eine durchschnittlich oder unter¬durch¬schnittlich zu bewertende Wohnung möglicherweise sich in einer teureren Lage befindet“, erklärt Rechtsanwalt Martin Grebe vom Mieterverein Dortmund. Prüfung von Zu- und Abschlägen Bei der Einordnung in den Mietspiegel müssen Mieter prüfen, ob der Mietspiegel für die Wohnung tatsächlich Ausstattungs- und Modernisierungs-Zuschläge vorsieht. Nicht jede einzelne Modernisierungsmaßnahme des Vermieters reicht hierfür aus. Das Baualter einer Wohnung und der Zeitpunkt der jeweiligen Modernisierungsmaßnahme sind zu prüfen. Zu prüfen ist auch, ob Abschläge zu Gunsten der Mieter auch wirklich berücksichtigt wurden, u.a. Vermietung ohne Oberböden bzw. mit einfachem PVC, kein Balkon/Loggia, Nacht
¬speicher¬heizungen, kein fließend Warmwasser in der Küche, Einfachverglasungen und ein Abschlag wegen Lärm.
Eindrücklich ist das Beispiel einer Mieterhöhung des Wohnungskonzerns Vonovia. Die Mieterin hat einen Mietergarten angemietet und zahlt dafür bereits eine gesonderte Miete. Nun verlangt Vonovia den Zuschlag von 0,48 €/m² für eine alleinige Gartennutzung. Dieser ist neu im Mietspiegel enthalten. Der Garten würde dann doppelt bezahlt werden. In zahlreichen Dortmunder Siedlungen wurden fehlerhafte Mieterhöhungen des Wohnungsunternehmens Vivawest durch den Mieterverein Dortmund beanstandet. Abschläge zu Gunsten der Mieter wurden nicht berücksichtigt (z. B. Vermietung ohne Oberboden) oder es wurden falsche Zuschläge erhoben (z. B. Erneuerung der gesamten Heizungsanlage, obwohl nur der Heizkessel erneuert wurde). Vivawest nahm die jeweilige Mieterhöhung dann nach Widerspruch durch den Mieterverein kurzfristig zurück oder reduzierte diese.
„Wir haben jedoch befürchtet, dass weitere Vivawest-Mieter betroffen sein könnten, da scheinbar Ausstattungsmerkmale einer Wohnung, aber auch die Kriterien des neuen Mietspiegels nicht vollständig oder korrekt in der EDV von Vivawest hinterlegt waren. Daher haben wir vergangene Woche Vivawest alle in 2019 in Dortmund verschickten Mieterhöhungen zu prüfen und ggf. zurückzuziehen.“ sagte Rainer Stücker. Vivawest reagierte umgehend und teilte mit, dass alle Mietanpassungen noch einmal geprüft worden seien. Gut 1000 Mieterhöhungen in Dortmund wurden daraufhin storniert. In knapp 900 Fällen seien die Mieterhöhungen korrigiert worden. In über 100 Fällen ergab sich kein Spielraum mehr für eine Mieterhöhung; diese wurden zurückgezogen. „Wir begrüßen die umfassende Prüfung und Korrektur durch Vivawest. So profitieren nicht nur die Mieter, die ihre Mieterhöhung überprüft haben, sondern alle betroffenen Mieter.“ kommentierte Rainer Stücker. Nicht unter Zeitdruck setzen lassen! Die Beispiele zeigen, dass Mieter sich bei Mieterhöhungen nicht vom Vermieter unter Zeitdruck setzen lassen dürfen. Bei einer vorschnell unterschriebenen Zustimmungs¬erklärung zur Mieterhöhung gibt es kein Rücktrittsrecht. Bei einer Erhöhung der Grundmiete haben Mieter mindestens zwei ganze Monate zur Prüfung der Mieterhöhung. Mieterverein bietet Online-Rechner und Sonderdruck mit Berechnungshilfe Unter www.mietspiegel-dortmund.de bietet der Mieterverein einen kostenfreien Online-Mietspiegel-Rechner und einen Sonderdruck mit Berechnungshilfe an, der auch in der Geschäftsstelle, Kampstraße 4, 44137 Dortmund, kostenlos erhältlich ist. Der Mieterverein Dortmund bietet seinen Mitgliedern in allen Rechtsfragen einer Mieterhöhung umfassende telefonische und persönliche Beratung und Vertretung an. Pressemitteilung Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. // 03.04.2019

Aktionswoche - Wir wollen wohnen

1. April 2019 - 16:14
Das NRW-Bündnis “Wir wollen wohnen!” startet seine Aktionstage für bezahlbaren Wohnraum und Mieterschutz Mit Aktionen an zentraler Stelle in verschiedenen Großstädten wird das Bündnis auf die dramatische Wohnungsmarktsituation aufmerksam machen. Immer mit dabei: Unterschriftenlisten für die Petition “Wir wollen wohnen!”: https://weact.campact.de/petitions/wir-wollen-wohnen Das Bündnis wird sich zudem einer großen Kundgebung in Köln anschließen, die um 14 Uhr auf dem Heumarkt startet und mit einer Demonstration durch die Kölner Innenstadt schließt. Die Aktionsstädte und -termine 01. April Dortmund 13.00 Uhr Reinoldikirche / Westenhellweg
03. April Düsseldorf 16.00 Uhr Heinrich-Heine-Platz vor dem Carsch-Haus
04. April Bochum 16.00 Uhr Husemannplatz / Ecke Kortumstraße
05. April Essen 11.00 Uhr Am Porscheplatz / Porschekanzel
06. April Köln 14.00 Uhr Heumarkt
06. April Münster 10.00 Uhr Lambertikirchplatz
08. April Bielefeld 15.00 Uhr Jahnplatz
09. April Neuss 11.00 Uhr Marktkplatz des Quirinus-Münster am Freithof
01. Mai   Bonn

Bezahlbares Wohnen und Mieterschutz - Was kann die Landesregierung für Dortmunder Mieterinnen und Mieter tun?

1. April 2019 - 13:26
Wann? Mittwoch, den 08. Mai 2019, 18 bis 20 Uhr Wo? Wichern, Kultur- und Tagungszentrum, Stollenstr. 36, 44145 Dortmund Um Anmeldung bis zum 06.05.19 wird gebeten: dortmund@dgb.de oder 0231 – 5570440 Schon jetzt können unzählige Menschen in NRW die steigenden Mieten nicht mehr bezahlen. Mitten in der Wohnkrise wollen CDU und FDP in Nordrhein-Westfalen wichtige Regelungen zum Mieterschutz ersatzlos streichen. Das NRW Bündnis: „Wir wollen wohnen!“ fordert einen Richtungswechsel bei der Landesregierung. Das Dortmund Netzwerk „arm in Arm“ ist Träger der „Wir wollen Wohnen!“-Kampagne in Dortmund. Statt des Abbaus, wird die Stärkung des Mieterschutzes gefordert. Die Mietpreisbremse bei Neuvermietungen und eine abgesenkte Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen für Bestandsmieter gelten nicht in Dortmund, weil die Landesregierung es versäumt hat, hierfür aktualisierte Verordnungen vorzulegen, die die angespannte Lage auf dem Dortmunder Wohnungsmarkt berücksichtigen. Zudem ist ein erweiterter Mieterschutz bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen bedroht. So gilt durch eine Verordnung des Landes aktuell eine verlängerte Kündigungssperrfrist von fünf, statt nur drei Jahren. Beim Thema geförderter Wohnungsbau sieht das Dortmunder Bündnis ebenfalls Handlungsbedarf in der Landespolitik. Die Bindungsfristen für geförderte Wohnungen von 20-25 Jahren seien viel zu kurz. Es braucht hierbei Konzepte für eine neue Wohnungsgemeinnützigkeit mit dauerhaften Bindungen. Generell muss sich die Landesregierung mit der Trägerfrage für den geförderten Wohnungsbau beschäftigen. Kommunale Wohnungsbaugesellschaften, Genossenschaften und anderen gemeinwohlorientierte Träger müssten aus Sicht des Dortmunder Bündnisses durch das Land Nordrhein-Westfalen gestärkt werden. Nach einer Veranstaltung im Oktober 2018 mit dem Blickwinkel, was die Stadt Dortmund für bezahlbares Wohnen tun kann, stehen bei der Veranstaltung die Handlungsmöglichkeiten des Landes Nordrhein-Westfalen und der Landesregierung im Mittelpunkt. Ablauf 18.00 Uhr Begrüßung Gesprächsrunde zu den Themen · Dringend benötigt und selten gefunden: Bezahlbare barrierefreie Wohnungen · Ware Wohnung: Mieterhöhungen & schleppende Reparaturen · Wohnung in Gefahr: Wenn Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden sollen mit Petra Bank / Jan Hoppmann, Kreuzviertelverein e.V. (Wohnberatungsstelle Dortmund); Christian Clobes, Mieterbeirat Dortmund-Lanstrop und Susanne Neuendorf / Mieterbund Dortmund 18.30 Uhr Gesprächsrunde mit den Landespolitiker/-innen aus dem Landtag NRW und des Bündnisses „Wir wollen Wohnen!“ · Arndt Klocke, Fraktionsvorsitzender, Sprecher für Verkehr, Bauen und Wohnen der Fraktion  Bündnis 90/Die Grünen im Landtag NRW · Volkan Baran, Bau- und wohnungspolitischer Sprecher der SPD-Fraktion im Landtag NRW · N.N., FDP-Fraktion im Landtag NRW · CDU-Fraktion im Landtag NRW (Absage) · Rainer Stücker / Tobias Scholz, Mieterverein Dortmund / Wir wollen Wohnen  · sowie weitere Bündnisvertreter 19.30 Uhr Diskussion mit dem Publikum 20.00 Uhr Abschluss der Veranstaltung Moderation Jutta Reiter

BGH - Neues aus Karlsruhe

26. März 2019 - 10:53
Mietminderung Die Nutzbarkeit der Wohnküche ist stark eingeschränkt, wenn ein muffiger Abwassergeruch existiert. Da dieser Mangel nachweislich lediglich immer wiederkehrend, mal intensiver, mal nicht so intensiv festzustellen war, ist insgesamt eine Mietminderung in Höhe von zehn Prozent der Bruttomiete angemessen (BGH VIII ZR 100/18). Nachdem der Mieter seinem Vermieter einen regelmäßig wiederkehrenden fauligen Geruch in der Wohnung angezeigt hatte, dauerte es mehr als zweieinhalb Jahre, bis dieser Mangel abgestellt wurde. Der Mieter zahlte zunächst die Miete vollständig weiter. Per E-Mail fragte er bei seinem Vermieter an, ob eine Mietminderung von 15 Prozent in Ordnung sei, ob dies vereinbart werden könnte. Als der Vermieter ablehnte, schrieb der Mieter, er tendiere dazu, eine Mietminderung zu fordern. Nachdem der Mieter drei Monatsmieten nicht zahlte, klagte der Vermieter die Miete ein. Er argumentierte, der Mieter habe sein Recht zur Mietminderung verloren. Wer trotz Mängeln in der Wohnung weiter die volle Miete ohne jeden Vorbehalt ungekürzt weiterzahle, könne die in der Vergangenheit zu viel gezahlte Miete nicht mehr zurückfordern beziehungsweise mit seinen laufenden Mietzahlungen verrechnen. Der Bundesgerichtshof erklärte, der Mieter verliere sein Mietminderungsrecht nur dann, wenn er tatsächlich positiv wusste, dass er nach der Rechtslage nicht die volle Miete zahlen musste. Das sei hier aber nicht der Fall gewesen. Vielmehr ergebe sich aus den E-Mails des Mieters, dass ihm ein wesentlicher rechtlicher Aspekt nicht bewusst war. Er habe nicht gewusst, dass eine Mietminderung kraft Gesetzes eintritt, wenn ein Mangel vorliegt, der die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache mindert und der dem Vermieter angezeigt worden ist. Der Mieter habe sich fehlerhaft vorgestellt, eine Minderung könne nur dann vorgenommen werden, wenn der Vermieter hierzu sein Einverständnis erklärt. Modernisierung Eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung ist auch dann formal wirksam, wenn die durch die Baumaßnahme – hier Wärmedämmung an der Außenfassade – bewirkte Energieeinsparung nicht im Detail vorgerechnet wird, sondern nur mit Hinweis auf die Modernisierungsankündigung erklärt wird, dass auf die Außenfassade eine Thermoisolierung von 140 Millimeter aufgebracht werden soll beziehungsweise aufgebracht wurde. Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 121/17) erklärte, dass dem Mieter vielfach eine Überprüfung der Berechtigung der Mieterhöhung auch aufgrund der Erläuterungen im Erhöhungsschreiben nur unter Hinzuziehung sachkundiger Personen möglich sein wird. Bei Baumaßnahmen, für deren Beurteilung es umfangreicher technischer Darlegungen bedürfe, sei es deshalb ausreichend, wenn der Vermieter die durchgeführte bauliche Maßnahme so genau beschreibt, dass der Mieter allein anhand dessen – wenn auch unter Zuhilfenahme einer bautechnisch oder juristisch sachkundigen Person – beurteilen kann, ob die Baumaßnahme als Modernisierung zu werten ist. Das bedeutet, der Vermieter muss in der Mieterhöhungserklärung die durchgeführte Maßnahme schlagwortartig bezeichnen und so beschreiben, dass überschlägig beurteilt werden kann, ob die Baumaßnahme eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt. Telefonleitung defekt Der Vermieter ist für einen funktionierenden Telefonanschluss verantwortlich. Bei einem Defekt des Anschlusskabels ist er zur Reparatur verpflichtet, entschied der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 17/18). Die Mieterwohnung war mit einer Telefonanschlussdose ausgestattet. Die Telefonleitung verlief vom Hausanschluss durch einen Kriechkeller zur Wohnung des Mieters. Nach einem Defekt der Telefonleitung zwischen Hausanschluss und Telefondose in der Wohnung weigerte sich der Vermieter, die Telefonleitung zu erneuern beziehungsweise reparieren zu lassen. Nachdem das Landgericht Oldenburg eine Reparaturpflicht des Vermieters verneinte und erklärte, er müsse lediglich entsprechende Arbeiten des Mieters dulden, stellte der Bundesgerichtshof klar: Telefonanschluss beziehungsweise Telefonleitung zwischen Hausanschluss und Anschlussdose in der Wohnung seien Sache des Vermieters. Ein funktionierender Telefonanschluss sei schon Mindeststandard für zeitgemäßes Wohnen. Wenn es aber in der Wohnung eine Telefonanschlussdose gebe, dann sei der funktionierende Telefonanschluss auf jeden Fall der vertragsgemäße Zustand, den der Vermieter schulde. Fenster reinigen Mieter haben keinen Anspruch auf eine Fensterreinigung durch den Vermieter. Die gehören nicht zu den Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflichten des Vermieters. Der muss die Wohnung während der Mietzeit mangelfrei erhalten, aber nicht im gereinigten Zustand, entschied jetzt der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 188/16). Vorausgegangen war ein bizarrer Rechtsstreit zwischen dem Vermieter und dem Mieter einer Loftwohnung. Der Mieter hatte von seinem Vermieter gefordert, die großen, teilweise nicht zu öffnenden, Fensteraußenflächen müssten vierteljährlich gereinigt werden, da diese witterungsbedingt schnell verschmutzten, was den Blick nach außen beeinträchtige und so den Wohnwert mindere. Während das Amtsgericht Mainz die Mieterklage abwies, gab das Landgericht Mainz dem Mieter teilweise Recht und verpflichtete den Vermieter zu einer Reinigung der Fenster einmal im Jahr. Der Bundesgerichtshof entschied jetzt, der Vermieter müsse die Fenster überhaupt nicht putzen lassen. Das gelte auch dann, wenn die Reinigung der Fenster mit starren Fenstersegmenten für den Mieter sehr schwierig sei. Der Mieter könne ja professionelle Hilfe in Anspruch nehmen.   Autor: Deutscher Mieterbund, erschienen in Mieterforum Nr. 55 I/2019

Aufgeschoben und doch bald aufgehoben? Bündnis begrüßt Einlenken der Landesregierung

15. März 2019 - 9:49
Wichtig sei darüber hinaus, dass diese Regelungen darüber hinaus nun auch flächendeckend in ganz NRW gelten. „Die Wohnungsknappheit hat sich seit dem Erlass der Verordnungen in NRW ausgeweitet. Auch in Städten, die bisher ein breites Wohnungsangebot hatten, wird es immer schwieriger, eine bezahlbare Wohnung zu finden.“ Die Vermutung von Ministerin Scharrenbach, wonach nicht mehr alle Städte, in der die Kappungsgrenzenverordnung gilt, einen angespannten Wohnungsmarkt hätten, wiederspricht der tatsächlichen Entwicklung. „Wir wissen, dass das Mietniveau insgesamt in NRW in der Vergangenheit gestiegen ist, die Zahl der berücksichtigen Kommunen müsste eigentlich noch steigen.“ Das NRW-Aktionsbündnis „Wir wollen wohnen!“ ist ein Zusammenschluss von insgesamt acht Organisationen. Dazu gehören der Deutsche Mieterbund NRW e.V., der Deutsche Gewerkschaftsbund NRW e.V., der Paritätische Wohlfahrtsverband NRW e.V., die Landesarbeitsgemeinschaft der Arbeiterwohlfahrt NRW, die Caritas in NRW, das Diakonische Werk Rheinland-Westfalen-Lippe e.V., der Sozialverband Deutschland NRW e.V. und der Sozialverband VdK NRW e.V.. Das Bündnis setzte sich ein für den Schutz und den Ausbau von Mieterrechten sowie für die Schaffung von mehr bezahlbarem Wohnraum.  Pressemitteilung vom Sprecher des Aktionsbündnisses "Wir wollen Wohnen!"
Hans-Jochem Witzke / Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. // 15.03.2019

Untergeschoben!

14. März 2019 - 11:30
Der Verbraucherzentrale NRW liegen Fälle aus Bottrop, Gelsenkirchen und Witten vor, in denen die Vonovia Energie Service GmbH mit der Unterschrift des Mietvertrages auch direkt für die Stromversorgung beauftragt worden ist. In einem Fall sollte sie auch die Gasversorgung übernehmen. Deshalb hat die Verbraucherzentrale NRW die drei Firmen Ende 2018 abgemahnt. Auch aus Dortmund und Bochum sind den Mietervereinen entsprechende Fälle bekannt. Wollten die Mieter einen anderen Strom- und Gaslieferanten aussuchen, mussten sie die entsprechenden Zeilen im Mietvertrag streichen. Aus Sicht der Verbraucherzentrale NRW und der Mietervereine ist die Klausel unwirksam, denn Mieter müssen nicht damit rechnen, dass sie mit ihrer Unterschrift unter einen Mietvertrag auch noch einen Energieliefervertrag in Gang setzen. Durch das Unterschieben der Energielieferungen werden sie unangemessen benachteiligt. Verbraucher müssen die Chance haben, verschiedene Angebote vergleichen und ihren Anbieter frei wählen zu können. „Mieter müssten die Regelung zur Energielieferung im Mietvertrag durchstreichen. Es ist zu befürchten, dass betroffene Mieter Angst haben könnten, im Falle einer Streichung der Vertragspassage, die Wohnung nicht zu bekommen. Ein faires Angebot sieht anders aus. Vonovia nutzt seine Schlüsselposition aus. Die Wohnung wird zum Türöffner zum Vertrieb anderer Dienstleistungen“, kritisieren Tobias Scholz vom Mieterverein Dortmund und Aichard Hoffmann vom Mieterverein Bochum. Der im Mietvertrag versteckte Energieliefervertrag hat eine Mindestlaufzeit von einem Jahr und verlängert sich ohne Kündigung um ein weiteres Jahr. Der Tarif für Strom liegt in dem von der Verbraucherzentrale NRW geprüften Fall außerdem über dem Durchschnittspreis. Aus Sicht der Verbraucherzentrale NRW ist allein durch die Unterschrift des Mietvertrags kein wirksamer Vertrag mit der Vonovia Energie Service GmbH zur Stromlieferung zustande gekommen. Darauf können sich betroffene Mieter berufen und vor Ende der Vertragslaufzeit den Energieanbieter wechseln. Bis zum 19. Dezember hatten die drei abgemahnten Vonovia-Firmen Zeit zu erklären, dass sie ihre unlauteren Geschäftspraktiken künftig unterlassen werden. Entsprechende Unterlassungserklärungen wurden jedoch nicht abgegeben. Die Verbraucherzentrale NRW hat daraufhin Klageauftrag erteilt.  Autor: Tobias Scholz, erschienen in Mieterforum Nr. 55 I/2019

Neue Hausverwaltung

14. März 2019 - 11:03
Allsites Property Management GmbH stellte sich als neue Hausverwaltung bei Mietern, Mieterverein und Stadt Dortmund vor. Eigentümerin des Gebäudes ist weiterhin die Lütticher 49 Properties GmbH. Allsites Property ist eine „Schwesterfirma“ der bisherigen Hausverwaltung Intown Property Management GmbH am bekannten Firmen-Sitz in Berlin. Intown soll nun unter neuem Namen Lianeo Real Estate nur noch für Gewerbeimmobilien zuständig sein, während Allsites Property deutschlandweit mit der Verwaltung aller „Intown-Wohnungen“ beauftragt wurde. Den Mietern wurde im Begrüßungsschreiben der neuen Hausverwaltung die geplante Einreichung des Bauantrags für das erste Quartal 2019 mitgeteilt. „Wann Wohnungen wieder bezogen werden können, ist jedoch weiterhin schwer abzuschätzen, so lange kein Bauantrag eingereicht und keine Baugenehmigung vorliegt. Anschließend müssen die entsprechenden Arbeiten am Gebäude auch beauftragt werden“, so die Einschätzung von Mietervereinssprecher Tobias Scholz. Immerhin sollen die Wohnungen – nach Terminvereinbarung – für Erledigungen wieder betreten bzw. auch Möbeltransporte oder Umzüge stattfinden können, ohne dass zuvor bei Gericht der Zugang erstritten werden muss.  Autor: Tobias Scholz, erschienen in Mieterforum Nr. 55 I/2019

Öffnungszeiten an Rosenmontag

4. März 2019 - 10:09
Die Geschäftsstelle des Mietervereins Dortmund und Umgebung e.V. in der Kampstraße 4,...

Landesregierung plant Kahlschlag beim Mieterschutz - Dortmunder Bündnis unterstützt Kampagne „Wir wollen wohnen!“ und kämpft für Verbesserungen

25. Februar 2019 - 18:51
Link zur Unterschriftenaktion: https://weact.campact.de/petitions/wir-wollen-wohnen In Dortmund kümmert sich das Netzwerk „arm in Arm“*,  in der viele der Kampagnen-Bündnispartner bereits auf lokaler Ebene vernetzt sind, um die Arbeit des Aktionsbündnisses vor Ort. Im Herbst 2018 fand bereits eine wohnungspolitische Veranstaltung des Netzwerkes zur Situation auf dem Dortmunder Wohnungsmarkt und kommunalpolitischen Handlungsmöglichkeiten statt (Veranstaltungsbericht unter http://bit.ly/2RDTulp). Nun nimmt das Netzwerk „arm in Arm“ auch die Wohnungspolitik des Landes Nordrhein-Westfalen ins Visier. Laut Koalitionsvertrag ist geplant, alle Mieterschutzverordnungen, abzuschaffen. Aus Sicht des Dortmunder Bündnisses müssen diese dagegen aktualisiert und verschärft werden:
  • So gelten in Dortmund weder die Mietpreisbremse bei Neuvermietungen noch eine abgesenkte Kappungsgrenze für Bestandsmieter. Die Landesregierung hat versäumt hat, hierfür aktualisierte Verordnungen vorzulegen, die die angespannte Lage auf dem Dortmunder Wohnungsmarkt berücksichtigen.
  • Zudem ist durch die Pläne der Landesregierung ein erweiterter Mieterschutz bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen bedroht. So gilt aktuell durch eine Verordnung des Landes eine verlängerte Kündigungssperrfrist von fünf, statt nur drei Jahren.
  • Auch die in Dortmund bestehende Zweckentfremdungssatzung für Wohnraum ist in Gefahr, falls die Landesregierung die gesetzliche Grundlage hierfür aus dem Wohnungsaufsichtsgesetz streichen würde. Aktuell wird das Gesetz durch das Ministerium überprüft.
Beim Thema geförderter Wohnungsbau sieht das Dortmunder Bündnis ebenfalls Handlungsbedarf in der Landespolitik. Die Bindungsfristen für geförderte Wohnungen von 20-25 Jahren seien viel zu kurz. Es brauche hierbei Konzepte für eine neue Wohnungsgemeinnützigkeit mit dauerhaften Bindungen. Generell müsse sich die Landesregierung mit der Trägerfrage für den geförderten Wohnungsbau beschäftigen. Kommunale Wohnungsbaugesellschaften, Genossenschaften und anderen gemeinwohlorientierte Träger müssten aus Sicht des Dortmunder Bündnisses durch das Land NRW gestärkt werden. Das Dortmunder Bündnis sieht hier aber auch die Stadt Dortmund in der Pflicht. Zwar gelte in Dortmund die 25 %-Quote für den geförderten Wohnungsbau beim Verkauf städtischer Liegenschaften und neuen Bebauungsplänen. Die Stadt Dortmund setze aber zu sehr auf die Bautätigkeit privater Investoren. Der geförderte kommunale Wohnungsbau und der Neubau von DOGEWO21 bleibt bisher auf wenige Einzelprojekte beschränkt. 250 bis 500 geförderte Wohnungen pro Jahr durch DOGEWO 21 oder die Dortmunder Stadtentwicklungsgesellschaft seien für das Bündnis eine Zielvorgabe. Aber auch Wohnungsgenossenschaften und Wohnprojektinitiativen müssten gefördert und unterstützt werden. Der Liegenschaftspolitik der Stadt Dortmund komme dabei eine Schlüsselrolle zu. Über Konzeptverfahren könne die Stadt hier Einfluss nehmen. Statt eines Ausverkaufs städtischer Grundstücke müsse zudem über die Vergabe von Erbbaurechten diskutiert werden. „Wir wollen wohnen!“-Aktivitäten in Dortmund Unterschriften-Sammlung Die Dortmunder Bündnispartner ruft daher zur Unterstützung der Unterschriftenaktion auf. Unterschriftenlisten liegen bei allen beteiligten Organisationen* aus und können hier heruntergeladen werden. Die Unterzeichnung ist auch online unter https://weact.campact.de/petitions/wir-wollen-wohnen möglich. Aktionsnachmittag am Montag, 01. April, 13 bis 16 Uhr Am Nachmittag des 01. April wird es einen Aktionsnachmittag des Bündnisses in der Dortmunder City geben. Dieser reiht sich in eine landesweite Aktionswoche mit Veranstaltungen in verschiedenen Städten NRWs ein. Diskussionsveranstaltung am Mittwoch, 08. Mai 2019 Am Mittwoch, den 08. Mai lädt das Netzwerk „arm in Arm“ zur Diskussionsveranstaltung mit Fachpolitikern aus Düsseldorf in das Wichern, Kultur- und Tagungszentrum, Stollenstr. 36 , 44145 Dortmund

* Netzwerk „arm in Arm“:  Arbeitslosenzentrum e.V. (Koordination), DGB Dortmund-Hellweg, AWO Unterbezirk Dortmund, Der Paritätische Dortmund, Diakonisches Werk Dortmund und Lünen gGmbH, Caritas Dortmund, Evangelische Kirche in Dortmund – Lünen –Selm, Katholische Stadtkirche Dortmund, Jüdische Kultusgemeinde Dortmund K.d.ö.R., Deutsches Rotes Kreuz, Schuldnerberatung Dortmund, bodo e.V.; Gast-Haus. Ökumenische Wohnungslosen-Initiative e.V., Obdachlosen Kaffee St. Reinoldi, Deutscher Kinderschutzbund Dortmund e.V., Frauenzentrum Huckarde 1980 e.V., Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. Weitere Kampagnenpartner im Bündnis „Wir wollen wohnen!“: Mieterbund Dortmund, SoVD Bezirk Dortmund, VdK Kreisverband Dortmund Pressemitteilung "Wir wollen Wohnen!" Dortmund / Netzwerk "arm in Arm" Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. // 25.02.2019

Endlich ein Zuhause

21. Februar 2019 - 12:45
Sylvia Günther und Gabriele Wiemann gehören zu denen, die das, was hier entsteht, vor fast zehn Jahren mit losgetreten haben. Ihre Söhne sind in ihren Zwanzigern, und beide gelten im herkömmlichen Sinn als geistig behindert. Ihr Hilfebedarf hat bisher verhindert, dass sie selbstbestimmt allein wohnen. „In einer typischen stationären Einrichtung wären unsere Kinder zu sehr abhängig von anderen gewesen, Fahrdiensten, Pflegern. Bei der chronischen Unterbesetzung in der Pflege hätten wir das nicht machen wollen“, sagen sie. Aus dem Wunsch der anthroposophischen Elterninitiative entwickelte sich eine Idee – die eines inklusiven Wohnprojektes, in dem unterschiedliche Menschen nicht nur unter einem Dach, sondern gemeinsam wohnen, unabhängig von Behinderung, Alter, sozialem Status, Herkunft. Passend dazu der Name: MOSAIK. Viele kleine Teile, die ein großes Ganzes ergeben. Seit 2009 ist MOSAIK als gemeinnütziger Verein registriert, seit 2015 als Genossenschaft eingetragen. Unterstützung von der Stadt Alternative Wohnformen, die über die klassische Kernfamilie hinausgehen, sind beliebt. Die Stadt unterstützt solche Vorhaben mit einer eigenen Beratungsstelle. „Die Dinge verändern sich, das Wohnen in Gemeinschaft wird vielen Menschen wichtiger“, sagt Manuela Gruner vom Serviceteam „anders wohnen – anders leben“ beim Dortmunder Wohnungsamt. Seit 2007 berät, begleitet und unterstützt die städtische Beratungsstelle Menschen und Gruppen bei der Umsetzung neuer Wohnkonzepte (siehe Info). Auch MOSAIK wird seit 2010 unterstützt. „Das Serviceteam brachte uns mit anderen Wohnprojekten und fachkompetenten Ansprechpartnern bei der Stadt Dortmund zusammen und half uns bei der Öffentlichkeitsarbeit. Es tat gut, den Zuspruch des Teams zu bekommen und das deutliche Signal, dass Projekte wie unseres ausdrücklich erwünscht sind“, sagt Sylvia Günther. Gemeinsam entscheiden Aus der Idee ist ein konkretes Projekt geworden, das, so ist es geplant, im kommenden Frühjahr Wirklichkeit werden soll: Hier im Winterkampweg in Eving, da wo heute der Pavillon auf der Wiese steht und Modellskizzen und Pläne aushängen, ist ein U-förmiges Wohnensemble mit insgesamt 42 Wohnungen geplant.
16 davon wird MOSAIK bauen, vom Ein-Personen-Appartment mit 44 Quadratmetern bis zur Wohnung für fünf mit über 100 Quadratmetern – alle barrierefrei und im Passivhausstandard errichtet. Hinzu kommen zwei Gemeinschaftsräume. Und: Es wird Wohnungen für zwei selbstverwaltete Dreier-Wohngemeinschaften für Menschen ohne und mit Hilfebedarf geben. Der Dortmunder Architekt Andreas Schlösser hat die Pläne gemeinsam mit dem Verein entwickelt. Der Einzug ist für März 2020 geplant. Neun Menschen haben sich schon zum Einzug entschlossen, 25 Mitglieder hat die Genossenschaft mittlerweile. Alle zwei Wochen treffen sich zukünftige BewohnerInnen und Interessierte zum Hausgemeinschaftsabend und besprechen, was ansteht. „Erstmal geht es uns darum, sich miteinander bekannt zu machen. Und darum, dass Menschen Teil der Gemeinschaft werden wollen und gemeinsam leben wollen. Im Gemeinschaftsbereich passiert das, was die, die das Haus bewohnen, einbringen wollen. Wir wünschen uns auch hier Vielfalt“, sagt Sylvia Günther.  Der Wunsch nach Gemeinschaft ohne Hürden soll sich auch in der Finanzierung widerspiegeln. 60 Prozent der Wohnungen werden über Landesmittel für öffentlich geförderten Wohnungsbau finanziert, 20 Prozent kommen über einen Kredit der GLS Bank Bochum. Durch die öffentliche Förderung werden die Mieten gedeckelt sein, die Bewilligungsmiete wird bei 5,85 Euro pro Quadratmeter liegen. Trotzdem: 20 Prozent Eigenkapital muss MOSAIK aufbringen; immerhin 775.000 Euro. Wer Mitglied der Genossenschaft wird, zahlt ein einmaliges Eintrittsgeld von 200 Euro, einen jährlichen Mitgliedsbeitrag von 120 Euro, und zeichnet mindestens einen Anteil über 500 Euro. Obendrauf kommt das Eigenkapital: 550 Euro für jeden Quadratmeter, den die ausgesuchte Wohnung hat – bei 50 Quadratmetern also 27.500 Euro. Eine Menge Geld, gerade für Menschen, die aufgrund von Behinderungen staatliche Leistungen erhalten und deswegen so etwas wie ein Geldvermögen gar nicht ansparen dürfen. „Der Verein steht auch für Menschen, die kein eigenes Geld haben“, betont Sylvia Günther. Darum ist MOSAIK nicht nur auf der Suche nach weiteren Mitbewohnern, sondern auch nach Geldgebern und UnterstützerInnen (siehe Infobox). Im Moment planen die zukünftigen BewohnerInnen ihre Zukunft. Sechs Wohnungen, zum größten Teil mit Wohnberechtigungsschein, sind noch frei. 2019 soll es losgehen. Und wenn alles gut läuft, steht dort, wo jetzt noch Flatterband gespannt ist, in zwei Jahren endlich ein Haus.  Autor: Alexandra Gerhardt, erschienen in Mieterforum Nr. 54 IV/2018 Informationen unter: www.mosaik-dortmund.de

Mehr Geld für weniger Wohnungen – kein Grund zum Jubeln

4. Februar 2019 - 16:54
Düsseldorf, den 31. Januar 2019. Die heute von Heimatministerin Ina Scharrenbach und NRW.BANK vorgestellten Ergebnisse der Wohnraumförderung sind für das NRWAktionsbündnis „Wir wollen wohnen!“ kein Grund zum Jubeln. Zwar wurden in NRW insgesamt 923,4 Millionen Euro für den öffentlich-geförderten Wohnungsbau „verbaut“. Doch sei dies auch auf eine Steigerung bei den Baukosten zurückzuführen und reiche noch lange nicht aus, um den tatsächlichen Bedarf zu decken. Auch die Verteilung der Mittel sieht das Bündnis kritisch: 2018 wurden nur 6.159 Mietwohnungen und damit 820 weniger als im Vorjahr errichtet. Viel Landesgeld floss dagegen in die Eigentumsförderung, von der Geringverdiener und Menschen mit Behinderung oder anderen Beeinträchtigungen kaum profitieren. Insgesamt acht Organisationen, darunter der Deutsche Mieterbund, Wohlfahrts- und Sozialverbände und der Deutsche Gewerkschaftsbund, machen sich im NRW-Aktionsbündnis stark für bezahlbaren Wohnraum für alle. Das Bündnis fordert eine Neuausrichtung der Förderpolitik des Landes NRW und die Schaffung von mehr öffentlich-gefördertem Wohnraum mit sozialer Zweckbindung.  „Um die Eigentumsförderung anzukurbeln, werden hier immer mehr Anreize geschaffen, die am Ende beim Mietwohnungsbau fehlen. Das Ergebnis macht deutlich, dass die Förderkonditionen für den Mietwohnungsbau nicht attraktiv genug sind, um angesichts steigender Baukosten und Grundstückspreise Anreize für Investoren zu schaffen. Aber genau hier besteht ein enormer Bedarf“, so Hans-Jochem Witzke, Sprecher des NRWAktionsbündnisses. Anstatt hierauf zu reagieren, plane die Landesregierung auch in Zukunft die Förderung für die Errichtung von Eigentum zu verstärken. „Angesichts des drastischen Mangels an öffentlich-geförderten Mietwohnungen kann es sich die Landesregierung nicht erlauben, Geld zu verpulvern, indem sie Fehlanreize schafft!“, kritisiert Witzke, der zugleich Vorsitzender des Deutschen Mieterbundes NRW ist. Auch beim barrierefreien Bauen muss das Land dringend nachsteuern. „Die vom Land erlassene Verordnung zu barrierefreien Wohnungen bleibt sehr schwammig und lässt viele wichtige Dinge aus. So werden die Bedarfe von Menschen mit Sinnesbehinderung überhaupt nicht beachtet, obwohl Hör- und Sehbehinderung gerade bei älteren Menschen häufig vorkommen“, so Franz Schrewe, Vorsitzender des Sozialverbandes SoVD NRW. "Wäre die von der Vorgängerregierung beschlossene R-Quote nicht von der schwarz-gelben Koalition gekippt worden, hätten allein von Januar bis Oktober 2018 schon mindestens 600 neue Mietwohnungen für Rollstuhlfahrer in NRW genehmigt werden können", macht Horst Vöge, Vorsitzender des Sozialverbandes VdK NRW deutlich. "So ist allerdings - bis auf bloße Lippenbekenntnisse – noch nicht viel passiert für die rund 350.000 Betroffenen." Nicht nur an barrierefreiem Wohnraum mangelt es in NRW. Auch insgesamt nimmt die Zahl der derzeit rund 545.000 preisgebundenen Wohnungen in NRW immer mehr ab. Lediglich 2 zwischen 7.000 und 10.000 öffentlich geförderte Wohnungen werden derzeit jährlich gebaut. Das NRW-Aktionsbündnis geht davon aus, dass mindestens doppelt so viele - also rund 20.000 - erforderlich wären, um allein den Wegfall durch Auslaufen der Preisbindung abzufangen und darüber hinaus den wachsenden Bedarf an bezahlbarem Wohnraum zu decken. Um das Ziel von 20.000 Wohnungen zu erreichen, bräuchte man das 2,8-fache des derzeitigen Budgets. Das wären allein rund 2,2 Milliarden Euro für die Mietraumförderung. „Wir fordern, dass sich das Land NRW angesichts der schwierigen Lage auf den Wohnungsmärkten endlich auch mit eigenen Haushaltsmitteln an der Finanzierung für die Errichtung von bezahlbaren Wohnraum beteiligt“, so Hans-Jochem Witzke.  Petition des Aktionsbündnisses Schon jetzt können unzählige Menschen in NRW die explodierenden Mieten nicht mehr bezahlen. Mit einer Petition fordert das Bündnis die Landesregierung und die Fraktionen von CDU und FDP daher auf: Erhalten und verbessern Sie die rechtlichen Regelungen, die dem Schutz der Mieterinnen und Mieter dienen! Weiterhin fordert das Bündnis die Kommunen auf, sich an der Schaffung von bezahlbarem Wohnraum zu beteiligen. Bereits über 5.000 Bürger/- innen haben die Petition unterschrieben. Zur Petition geht es hier: https://weact.campact.de/petitions/wir-wollen-wohnen  Pressemitteilung NRW- Aktionsbündnis "Wir wollen Wohnen!" // 01.02.2019 Zum NRW-Aktionsbündnis „Wir wollen wohnen!“ gehören:  . AWO NRWCaritas in NRW  . Deutscher Mieterbund NRW e.V.  . Der Paritätische NRW  . DGB NRW  . Diakonisches Werk Rheinland-Westfalen-Lippe e.V. – Diakonie RWL  . SoVD Nordrhein-Westfalen e.V.  . Sozialverband VdK Nordrhein-Westfalen e.V. 

BGH - Neues aus Karlsruhe

4. Februar 2019 - 16:23
Trompetenspiel in der Nachbarwohnung Der Fall Gegen das Trompetenspiel eines Berufsmusikers in seinem Reihenhaus hatten die Nachbarn geklagt. Dieser übte im Wohnzimmer des Erdgeschosses und in einem Probenraum im Dachgeschoss bis zu drei Stunden am Tag. Dabei hielt er die Zeiten der Mittagsruhe ein. Zudem unterrichtet er noch an zwei Stunden in der Woche Schüler. Die Nachbarn wollten erreichen, dass die Musik in ihrem Haus nicht mehr zu hören ist. Die Entscheidung Musikspielen in der Wohnung sei grundsätzlich erlaubt, entschied der zuständige Zivilsenat des Bundesgerichtshofs. Es könne nicht generell verboten werden. „Häusliches Musizieren“ einschließlich des Übens gehöre dabei zu den „sozialadäquaten und üblichen Formen der Freizeitbeschäftigung“ und stelle, so die Bundesrichter, „einen wesentlichen Teil der Lebensfreude und des Gefühllebens“ dar. Es müsse daher in gewissen Grenzen von den Nachbarn hingenommen werden. Auf deren Interesse – sich in ihrer Wohnung entspannen zu können – müsse aber ebenfalls Rücksicht genommen werden. Der BGH hielt deshalb einen Ausgleich beider nachbarlichen Interessen für erforderlich. Dieser Ausgleich lässt sich jedoch nur durch eine „ausgewogene und angemessene Begrenzung des Musikspielens“ erreichen. Dabei sind übliche Ruhezeiten, also in der Mittags- und der Nachtzeit einzuhalten. Wie lange tagsüber gespielt werden kann, ist im Einzelfall zu entscheiden und richtet sich nach den örtlichen Verhältnissen der Wohnung. Diese Maßstäbe gelten für Berufs- und Hobbymusiker gleichermaßen. Deswegen wies das Gericht den Fall zur Entscheidung an das Landgericht zurück. Die Richter dort müssen nun konkrete Zeiten festlegen, an denen musiziert werden darf. Das Fazit Die Entscheidung der Karlsruher Richter ist sachgerecht, Nachbarn können sich nicht zu Lasten anderer grenzenlos ausleben. Wie schon beim Rauchen auf dem Balkon, können ihnen andernfalls Einschränkungen auferlegt und konkrete zeitliche Vorgaben gemacht werden. BGH Urteil vom 26.10.2018, V ZR 143/17 Keine Mietminderung für Wärmebrücken trotz Schimmelgefahr bei Altbauten Der Fall In diesem Streitfall ging es um Wohnungen, die in den Jahren 1968 und 1971 unter Beachtung der damals geltenden Bauvorschriften und technischen Normen errichtet wurden. Die Außenwände wiesen sogenannte Wärmebrücken auf. Dort besteht eine erhöhte und konkrete Gefahr zur Schimmelbildung. Ein Sachverständiger hatte festgestellt, dass mindestens zwei- bis dreimal gelüftet werden müsse, um eine Schimmelbildung zu vermeiden. Die Mieter sahen darin einen Mangel und verlangten eine Mietminderung sowie eine Innendämmung der Außenwände. Die Entscheidung Ein tatsächlicher Schimmelbefall lag in den Wohnungen der Mieter nicht vor. Es ging letztlich um vorbeugende Maßnahmen, die der Vermieter durchführen sollte. Ein entscheidender Punkt, denn allein das Vorhandensein von Wärmebrücken stellt noch keinen Mangel der Mietsache dar, so die Karlsruher Richter. Dies gilt immer dann, wenn das Gebäude entsprechend den damals geltenden technischen Vorschriften errichtet worden ist. Zwar entsprachen die Wohnungen nicht mehr heutigen DIN-Normen, Wärmeschutzvorschriften existierten jedoch Ende der 1960er-Jahre noch nicht. Auf aktuelle Bauvorschriften können sich Mieter jedoch nicht nach dem Grundsatz des „zeitgemäßen Wohnens“ berufen. Der Vermieter schuldet, so der BGH, nur den Standard vergleichbarer Wohnungen zum Zeitpunkt ihrer Erbauung. Mieter einer Altbauwohnung können daher keinen zeitgemäßen Mindeststandard verlangen. Allein die Gefahr einer Schimmelbildung berechtigt Mieter nicht, die Miete zu kürzen oder eine zusätzliche Wärmedämmung zu fordern. Gleichzeitig beschäftigten sich die Karlsruher Richter mit den zumutbaren Lüftungspflichten für Mieter. Nach Ansicht des Gerichts richtet sich dies zwar nach den Erfordernissen des jeweiligen Einzelfalles, ein zwei- bis dreimaliges Lüften pro Tag ist nach Ansicht des Gerichts aber nicht zu beanstanden. Das Fazit Die Entscheidung des BGH ist nicht überraschend, für Mieter allerdings enttäuschend. Im Ergebnis bedeutet es, dass erst tatsächlich Schimmel vorliegen muss, bevor Mieter eine Mängelbeseitigung einfordern können und Mietminderungsrechte haben. Dann sind jedoch in vielen Fällen Streitigkeiten über ein ausreichendes Heiz- und Lüftungsverhalten vorprogrammiert. BGH Urteile vom 5. Dezember 2018, VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18 Fristlose und gleichzeitig ordentliche Kündigung bei Mietrückstand möglich Der Fall Ein Mieter bewohnte seit 2004 eine Einzimmerwohnung in Berlin. 2016 konnte er an zwei aufeinanderfolgenden Monaten die Miete nicht bezahlen. Der Vermieter kündigte daraufhin das Mietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzuges und zugleich ordentlich wegen Vertragsverletzung. Der Mieter beglich bereits drei Tage nach Erhalt der Kündigung sämtliche Mietrückstände. Trotzdem verklagte ihn der Vermieter auf Räumung. Die Entscheidung Bei einer fristlosen Kündigung gilt nach dem Gesetz eine Sonderregelung. Werden die Mietrückstände innerhalb von zwei Monaten nach Klageerhebung bezahlt, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Das ist die sogenannte Schonfrist. Die vorliegende fristlose Kündigung war also aufgrund der direkten Zahlung des Mieters „geheilt“. Der Vermieter hatte das Mietverhältnis jedoch zugleich mit einer ordentlichen Kündigungsfrist beendet. Fehlende oder regelmäßige unpünktliche Mietzahlungen können Vertragsverletzungen darstellen, die zu solch einer ordentlichen Kündigung berechtigen. Hier ging es um die Frage, ob durch die Zahlung des Mieters auch die ordentliche Kündigung unwirksam geworden war. Dies verneinten nun die Bundesrichter. Das Gesetz sieht keine Regelung vor, dass nach der Begleichung von Mietrückständen neben der fristlosen Kündigung auch die ordentliche Kündigung entfällt. Darin sahen die Karlsruher Richter auch keine „Lücke“ des Gesetzgebers, die eine abweichende Bewertung zulässt. Eine zugleich vom Vermieter ausgesprochene ordentliche Kündigung kann somit nicht „geheilt“ werden und bleibt bestehen. Das Fazit Die Entscheidung ist juristisch vertretbar, die Folgen jedoch nicht. Ein Mieter, der sämtliche Rückstände beglichen hat, verliert seine Wohnung trotzdem. Er hat lediglich eine längere Räumungsfrist. Bedauerlicherweise ist – trotz politischer Forderung der Mietervereine – die dringende Gesetzesänderung im ab 2019 geltenden Mietrechtsanpassungsgesetz noch nicht berücksichtigt.  BGH Urteile vom 19. September 2018, VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17    Autor: Martin Grebe, erschienen in Mieterforum Nr. 54 IV/2018

Hauptstadt der günstigen Wohnungen

28. Januar 2019 - 15:31
Schaut man sich die nackten Zahlen an, könnte man neidisch werden: Der Stadt Wien gehören 220.000 Wohnungen in Gemeindebauten. Weitere 180.000 Genossenschaftswohnungen sind städtisch gefördert. 43 Prozent aller Wiener Wohnungen sind dauerhaft mietpreisgebunden. Mehr als 60 Prozent der 1,8 Millionen Einwohner lebt in einer geförderten Wohnung. Und der letzte große Coup gelang der Wiener Politik erst vor wenigen Tagen: In einer Novelle zur Bauordnung wurde festgeschrieben, dass in zukünftigen Mietneubauprojekten zwei Drittel der Wohnungen nicht teurer als 5€/m² sein dürfen. Lange Tradition Dieses Mieter-Paradies ist nicht vom Himmel gefallen, sondern das Ergebnis einer fast hundertjährigen Tradition des sozialen Wohnungsbaus. In den 1920er-Jahren begann die sozialdemokratische Regierung mit dem Bau großer Wohnanlagen für die Arbeiter. Auch in Deutschland wurden zu jener Zeit zahlreiche Arbeiter- und Werkssiedlungen mit dem Ziel errichtet, günstigen Wohnraum für die arbeitenden Schichten zur Verfügung zu stellen. Allerdings waren es hier neben den Kommunen insbesondere die großen Unternehmen der Kohle- und Stahlindustrie federführend. Der kleine, große Unterschied Dem Ruf des schnellen Geldes widerstand man in Wien. Größere Wohnungsbestände wurden nie versilbert. Im Gegenteil, der Bestand an gemeindeeigenen und genossenschaftlichen Wohnungen wuchs in den vergangenen 100 Jahren konstant an. Und ist für die Mehrheit der Einwohner auch verfügbar: Hohe Einkommensgrenzen sorgen dafür, dass rund 75% der Wiener einen Anspruch auf eine geförderte Wohnung haben. Der Banker wohnt Tür an Tür mit dem Bäcker. In Bochum und Dortmund sind es nur rund 50% der Einwohner. Einmal gefördert, dauerhaft gebunden Der wahrscheinlich größte Unterschied zum geförderten Wohnungsbau in Deutschland ist allerdings die fehlende zeitliche Befristung der Bindung in Österreich. Während diesseits der Grenze die Mietpreisbindung in der Regel nach 20 bis 25 Jahren entfällt und die Miete anschließend in wenigen Jahren erheblich steigen kann, bleiben Wiener Gemeindewohnungen auch nach 70 Jahren noch preisgebunden. So ist beispielsweise der Mietpreis für Wohnungen unter 130 m² in Häusern, die vor 1945 errichtet wurden, auf 5,39 Euro festgelegt. Es gibt allerdings Zuschläge für diverse Ausstattungen, wie Parkett, Aufzug usw. Das Soziale nicht vergessen Auch in Wien gibt es die großen Geschossbauten der 1960er- und 1970er-Jahre. Wohnsilos aus Beton, die in den Himmel ragen. Aber anders als in den meisten deutschen Wohnkomplexen, wurde viel Wert auf die sozialen Funktionen der Gebäude gelegt. Bibliotheken, Saunen, Dachpools, Einkaufzentren und Clubräume schaffen eine Bindung zum Haus. Man kommt ins Gespräch, man wohnt miteinander, man fühlt sich wohl. Namhafte Architekten wurden für Gemeindebauten gewonnen, die Mieter mit einbezogen. Eines der berühmtesten Wahrzeichen Wiens, das Hundertwasser-Haus, ist sozialer Wohnungsbau. Die bekannt-bunte Fassadengestaltung hingegen: Mieterangelegenheit. Mit jeder Wohnung ist auch das Recht vergeben, den entsprechenden Fassadenteil nach eigenem Geschmack zu gestalten. Das kostet Damit so breit gefördert werden kann, braucht es jede Menge Geld. Rund 600 Millionen Euro gibt Wien pro Jahr für das geförderte Wohnen aus. Mehr als zwei Drittel der Summe kommt vom Bund. Der kann es sich leisten, denn 1% der österreichischen Lohnsteuern fließen in den Wohnungsbau, sowohl in den eigenen, kommunalen, als auch in die Förderung externer gemeinnütziger Wohnungsunternehmen und -genossenschaften. Und von denen gibt es entsprechend viele. Mehr als 50 gemeinnützige Wohnungs-, Siedlungs- und Immobiliengenossenschaften sind in Wien ansässig. In den einzelnen Ruhrgebietsstädten kann man solche Genossenschaften meist an einer, selten an zwei Händen abzählen. Modell nicht einfach übertragbar 1990 kippte der deutsche Bundestag das Wohngemeinnützigkeitsgesetz. Bis zu diesem Zeitpunkt durften gemeinnützige Wohnungsunternehmen nur 4% Rendite an ihre Eigentümer auszahlen. Der erzielte Gewinn musste im Wohnungsbau reinvestiert, die Bestände durften nicht verkauft werden. Im Gegenzug waren die Unternehmen von der Körperschaftssteuer befreit. Wer heute fordert, Deutschland solle sich ein Beispiel am Wiener Modell nehmen, muss zuallererst die Wiedereinführung einer neuen Wohnungsgemeinnützigkeit verlangen. Mehrere Studien im Auftrag der Bundestagfraktionen von B90/Die Grünen und der Linkspartei sind in den vergangenen Jahren erarbeitet worden und haben zu entsprechenden politischen Anträgen geführt. Auch der Mieterbund und das Netzwerk Mieten & Wohnen haben sich in Veranstaltungen und Veröffentlichungen für das Thema stark gemacht. Doch die GroKo hat sich für eine Sonderabschreibung für Wohnungen entschieden, die nur mindestens 10 Jahre vermietet werden müssen. Anforderungen an einen reduzierten Mietpreis gibt es nicht. Andere Faktoren lassen ebenfalls vermuten, dass es hierzulande nicht zu einer einfachen Übernahme des Wiener Modells kommt. Städte und Kommunen im Ruhrgebiet haben in der Vergangenheit keine riesigen Wohnungsbestände aufgebaut. In Dortmund sind beispielsweise nur rund 16.000 Wohnungen im Besitz von DOGEWO21, in Bochum gehören rund 13.000 der VBW, die aber nur zu knapp 80% städtisch ist. Städte und Kommunen müssten durch Neubau und Ankauf erst einmal ihre Bestände wachsen lassen und entsprechend viel Geld in die Hand nehmen. Aber wer traut sich das in Zeiten leerer Kassen? Wer Wiener Verhältnisse in deutschen Großstädten haben möchte, muss klotzen, nicht kleckern. Das kostet Geld. Geld, das sich aber langfristig rentieren würde. Autor: Mirko Kussin, erschienen in Mieterforum Nr. 54 IV/2018

Ausstellung von Osman Xani beim Mieterverein

28. Januar 2019 - 15:00
Seit über 20 Jahren findet in der Geschäftsstelle des Mieterverein Dortmund an der Kampstr. 4 zu Jahresbeginn eine Kunstausstellung statt. In diesem Jahr wird eine Ausstellung des Malers Osman Xani gezeigt. Sein Werk umfasst sowohl Malerei auf Leinwand als auch raumgreifende Wand- und Fassadengestaltungen. Er experimentiert mit der Reduzierung von Formen, mit materiellen Strukturen und den Möglichkeiten der Farbe. Osman Xani wurde 1970 in Polac, Kosovo, geboren und lebt seit 1999 in Dortmund. Er studierte in Prishtina Architektur. In seinem Atelier ART-DO an der Langestr.66 im Unionviertel gibt er auch Malkurse. Weitere Informationen unter: www.art-xani.de Die Ausstellung ist ab sofort geöffnet und läuft bis voraussichtlich Ende Februar. Sie kann montags bis donnerstags von 8.30 - 18.00 Uhr und freitags 8.30 - 14.00 Uhr in der Geschäftsstelle des Mieterverein Dortmund an der Kampstr. 4 besucht werden. Wir freuen uns über Interessenten!

NRW darf Mieter nicht im Stich lassen Breites NRW-Aktionsbündnis „Wir wollen wohnen!“ gegründet - Jetzt Petition unterschreiben!

14. Januar 2019 - 12:00
Gesamte Pressemitteilung + Forderungen des Bündnisses als pdf
heute wird um 11 Uhr auf der Landespressekonferenz das NRW-Bündnis „Wir wollen wohnen!“ vorgestellt (siehe Anlage). Insgesamt acht Organisationen, darunter der Deutsche Mieterbund, Wohlfahrts- und Sozialverbände und der Deutsche Gewerkschaftsbund bilden den Trägerkreis des Bündnisses.  Auch der Mieterverein Dortmund unterstützt das neue Bündnis des Dachverbandes.  Die Landesregierung plant alle Mieterschutzverordnungen, die eigentlich ausgebaut und verschärft werden müssten, abzuschaffen.  „Die Mietpreisbremse bei Neuvermietungen und eine abgesenkte Kappungsgrenze für Bestandsmieter gelten nicht in Dortmund, weil die Landesregierung es versäumt hat, hierfür aktualisierte Verordnungen vorzulegen, die die angespannte Lage auf dem Dortmunder Wohnungsmarkt berücksichtigen. Zudem ist ein erweiterter Mieterschutz bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen bedroht. So gilt durch eine Verordnung des Landes aktuell eine verlängerte Kündigungssperrfrist von fünf, statt nur drei Jahren.“, erklärte, Tobias Scholz, wohnungspolitischer Sprecher des Mieterverein Dortmund.  Wir rufen daher zur Unterzeichnung der Online-Petition „Wir wollen Wohnen“ auf: https://weact.campact.de/petitions/wir-wollen-wohnen Mit den lokalen Bündnispartnern sind zudem im Frühjahr Aktionen auch in Dortmund in der Vorbereitung. Pressemitteilung Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. // 14.01.2019

Neuer Mietspiegel für Dortmund 2019

11. Januar 2019 - 9:27
Die anhaltende Anspannung des Dortmunder Wohnungsmarktes geht auch am neuen Dortmunder Mietspiegel (Laufzeit 01.01.2019 bis 31.12.2020)  nicht vorbei (->Online-Mietspiegel-Rechner des Mietervereins). Hierfür wurden Neuvermietungsmieten und Mieterhöhungen aus den vergangenen vier Jahren im Rahmen einer repräsentativen Untersuchung entsprechend den gesetzlichen Vorgaben ausgewertet. Durch die neue Vollerhebung ist es zu einer Reihe von Verschiebungen im Mietspiegel gekommen. So sind Zu- und Abschläge weggefallen, weil kein statistischer Einfluss mehr nachweisbar war. Hierzu gehören auch länger zurückliegende Modernisierungsmaßnahmen Beispielsweise hat sich in der Mietspiegel-Untersuchung kein Einfluss einer Wärmedämmung des Daches und der Außenwände mehr gezeigt, die in den Jahren 1980 bis 1994 durchgeführt wurde. Im Gegenzug haben sich jedoch teilweise deutliche Steigerungen der Preisspannen ergeben. Der Ausstattungszustand der Wohnungen in Dortmund hat sich demnach im Durchschnitt verbessert und spiegelt sich in höheren Durchschnittsmieten in den Baualtersklassen wieder. „Je nach konkreter Wohnung fällt die Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete unterschiedlich aus. Für viele Wohnungen steigt die ortsübliche Vergleichsmiete um vier bis sechs Prozent im Jahr, im Einzelfall sogar höher. Besonders bei hohen Gebietszuschlägen oder in Wohnungen mit Modernisierungs­maßnahmen neueren Baualters sind solche Steigerungen feststellbar. Dagegen können Wohnungen bei denen ältere Modernisierungs­maßnahmen nicht mehr zum Tragen kommen, geringere Steigerungen aufweisen. Für Mieterinnen und Mieter ist es daher besonders wichtig bei einer Mieterhöhung die Einordnung einer Wohnung in den neuen Mietspiegel zu überprüfen. Im Vergleich zu den in Dortmund aktuell verlangten Neuvermietungsmieten wird aber trotzdem deutlich, dass der Mietspiegel Bestands­mieter einen wichtigen Schutz bietet.“, erklärte Rechtsanwalt Martin Grebe vom Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. Mietrechtliche Tipps für Mieterinnen und Mieter  Mieterhöhungen müssen begründet werden Grundsätzlich gilt, dass eine Mieterhöhung immer begründet werden muss. Als Begründung kommt entweder der Hinweis auf den aktuellen (qualifizierten) Mietspiegel in Frage (§ 558 BGB) oder auf eine vorangegangene Modernisierung in Frage (§ 559 BGB). Ansonsten besteht keine Verpflichtung, einer anderweitig begründeten Mieterhöhung zuzustimmen oder diese zu zahlen. Auch der neue Dortmunder Mietspiegel 2019 ist ein sogenannter qualifizierter Mietspiegel. Er ist daher für Mieterhöhungen bis zum 31.12.2020 verbindlich. Prüfung von Zu- und Abschlägen Bei der Einordnung in den Mietspiegel müssen Mieter prüfen, ob der Mietspiegel für die Wohnung tatsächlich Ausstattungs- und Modernisierungs-Zuschläge vorsieht. Nicht jede einzelne Modernisierungsmaßnahme des Vermieters reicht hierfür aus. Das Baualter einer Wohnungen und der Zeitpunkt der jeweiligen Modernisierungsmaßnahme sind zu prüfen. Zu prüfen ist auch, ob Abschläge zu Gunsten der Mieter auch wirklich berücksichtigt wurden. So sieht der neue Mietspiegel beispielsweise erstmalig einen Abschlag vor, wenn die Wohnung nicht über einen Balkon / Loggia verfügt. Weitere Beispiele für Abschläge sind Nachtspeicherheizungen, kein fließend Warmwasser in der Küche oder Einfachverglasungen in den Fenstern. Durch die teilweise geänderte Gebietszuschnitte (u.a. Teile der östlichen Innenstadt, Oespel, Kley, Kurl und Wickede) sollten Mieter die Zugehörigkeit Ihrer Wohnung unbedingt unter  https://geoweb1.digistadtdo.de/doris_gdi/mapapps/resources/apps/Mietspiegel/index.html?lang=de& prüfen Im durchschnittlich ausgestatteten Wohnungsbestand kommt es entscheidend darauf an, ob eine Wohnung vom Vermieter ohne Oberböden (Abschlag von 0,41 €/m²), nur mit einfachem PVC-Bodenbelägen (Abschlag von 0,21 €/m²) oder mit höherwertigen Bodenbelägen, wie Parkett, aufgearbeitete Holzdielen oder ein hochwertiger PVC-Belag (Zuschlag von +0,23) vermietet wurde. Als Standard sieht der Mietspiegel Teppich, Laminat oder Kunststoffbeläge vor. Richtige Einordnung in der Spanne (Medianwert) Mieter müssen aufpassen, ob ihre Wohnung innerhalb der Preisspanne einer Baualtersklasse richtig eingeordnet wurde. Nach wie vor gilt die Rechtsprechung des Landgerichtes Dortmund, dass der vom Mietspiegel ausgewiesene Medianwert im Zweifel die ortsübliche Miete innerhalb der Spanne wiedergibt. Hiervon wird nur in seltenen und zu begründeten Ausnahmefällen abzuweichen sein. Generell gilt zudem die gesetzliche Kappungsgrenze von 20%, um die sich Mieten in Dortmund innerhalb von drei Jahren höchstens erhöhen dürfen. Umso wichtiger ist, dass der Mietspegel und Erläuterungen sowie Berechnungshilfen für Betroffene zugänglich sind. Der Mieterverein Dortmund e.V. bietet diese an.  Mieterverein bietet Online-Rechner und Sonderdruck mit Berechnungshilfe Unter www.mietspiegel-dortmund.de bietet der Mieterverein einen kostenfreien Online-Mietspiegel-Rechner an, der die Anwendung des Dortmunder Mietspiegels erleichtert. Dort bietet die Mieterschutzorganisation auch einen Sonderdruck mit Berechnungshilfe an, der auch in der Geschäftsstelle, Kampstraße 4, 44137 Dortmund, kostenlos erhältlich. Der Mieterverein Dortmund und Umgebung e. V. bietet seinen Mitgliedern in allen Rechtsfragen einer Mieterhöhung umfassende telefonische und persönliche Beratung und Vertretung an. 

Neues Mietrecht für Modernisierungen – Bedeutung für Mieter/-innen in Dortmund

9. Januar 2019 - 11:45
Die Mietervereine hatten seit Jahren eine Abschaffung der Modernisierungsumlage als Mietpreistreiber Nr. 1 gefordert. Als Kompromissvorschlag forderten Mieterbund und die Deutsche Umwelthilfe von der GroKo zumindestens eine Absenkung der Modernisierungsumlage von 11 % auf 4 % und die Einführung einer Kappungsgrenze von 1,50 €/m². „Damit bleiben die Beschlüsse des Bundestages hinter den Forderungen der Mietervereine zurück. Durch die Nachbesserungen kurz vor Abschluss des Gesetzgebungsverfahrens geht das neue Mietrecht jedoch nicht an den Dortmunder Mieterinnen und Mieter vorbei. Erstmalig seit 2001 gibt es Verbesserungen. Es ist wichtig, dass diese bei Mieter/-innen und Vermietern bekannt sind.“, erklärte Rainer Stücker, Geschäftsführer des Mietervereins Dortmund und Umgebung e.V. Abgesenkte Modernisierungsumlage Die Absenkung der Modernisierungsumlage (§ 559 BGB) von 11% auf 8% gilt künftig bundesweit. Die vorherigen Gesetzesentwürfe hatten eine Beschränkung nur in Gebieten mit besonderer Wohnungsnachfrage vorgesehen, die durch die Landesregierungen festgelegt werden müssen. Damit dürfen auch Vermieter im Ruhrgebiet von den umlagefähigen Modernisierungskosten nur noch 8% im Jahr als dauerhafte Mieterhöhung geltend machen. Instandhaltungen und Reparaturen müssen weiterhin vorher abgezogen werden. „Die Frage der Instandhaltungsabzüge bleibt daher weiterhin wichtig, um mögliche überhöhte Mieterhöhungserklärungen erkennen zu können. Hier sollten Mieterinnen und Mieter jedoch bereits vor Beginn der Maßnahmen den ursprünglichen Zustand dokumentieren, beispielsweise Mängel an den alten Fenstern oder den Zustand der in die Jahre gekommenen Fassade.“, stellte Rechtsanwalt Martin Grebe, Leiter Miet- und Wohnungsrecht beim Mieterverein Dortmund  fest. Neue Kappungsgrenze Modernisierungsmieterhöhungen bekommen erstmals eine Beschränkung nach oben. Für Wohnungen, in denen die Kaltmiete unter 7 €/m² liegt, wird eine Kappungsgrenze von 2 €/m² festgeschrieben. Hier darf dann die Miete aufgrund einer Modernisierung innerhalb von sechs Jahren lediglich um 2 €/m² steigen. Liegt die Kaltmiete vor der Modernisierungsmaßnahme bereits bei 7 €/m² und mehr, liegt die Kappungsgrenze der Mieterhöhung bei 3 €/m² in sechs Jahren. Ein Vermieter ist nicht berechtigt weitere Modernisierungsmieterhöhungen zu verlangen, wenn die Kappungsgrenze bereits ausgeschöpft ist. Eine Erhöhung nach der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel) wäre theoretisch möglich, in der Regel dürfte die höhere Modernisierungsmiete jedoch oberhalb der Mietspiegelmiete liegen. Und wichtig: Nach Ablauf der sechs Jahre sind weitere Mieterhöhungen durch neue Modernisierungsmaßnahmen möglich. „Dies ist eine erhebliche Verbesserung für zahlreiche Mieter. Aber auch bei einer Kappungsgrenze von 2 €/m² können in einer  65 m² Wohnung bis zu 130 € Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen auf die Mieter zukommen. Betroffene Mieter sollten daher wie bisher, direkt nach Zugang einer Modernisierungsankündigung prüfen, ob persönliche oder wirtschaftliche Härtegründe laut Gesetz vorhanden sind. Hier sind kurze Fristen zu beachten. Ggf. sind nicht alle Maßnahmen zu dulden oder der Vermieter muss die Mieterhöhung mit Blick auf die finanziellen Verhältnisse absenken.“, sagte Rechtsanwalt Martin Grebe, Leiter Miet- und Wohnungsrecht beim Mieterverein Dortmund. Vereinfachtes Verfahren Das sogenannte „vereinfachte Verfahren“ wurde vollkommen neu eingeführt und soll insbesondere privaten Vermietern Anreize für Modernisierungen bieten. Wenn die auf eine Wohnung entfallenden Gesamtkosten einer Modernisierungsmaßnahme maximal 10.000 Euro betragen, kann der Vermieter das neue vereinfachte Verfahren anwenden. Dies muss im Ankündigungs-schreiben an den Mieter so benannt werden. Die Instandhaltungskosten sind dann pauschal mit 30% abzuziehen. Weitere Nachweise muss der Vermieter nicht vorlegen. Bei 10.000 Euro Gesamtkosten können beispielsweise dann 7000 Euro für die Berechnung der Mieterhöhung geltend gemacht werden. Aufeinander folgende Modernisierungsmaßnahmen Beim vereinfachten Verfahren müssen innerhalb von fünf Jahren vorhergehende Modernisierungskosten angerechnet werden, sowohl aus dem regulären wie auch aus dem vereinfachten Verfahren. Sind die 10.000 Euro bereits ausgeschöpft, sind keine weiteren Mieterhöhungen möglich. Eine Ausnahme sind Modernisierungsmaßnahmen, die ein Vermieter aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen hat und er diese Verpflichtung bei der Mieterhöhung nicht kannte oder kennen musste. Eine wichtige Besonderheit gibt es zudem für vermietete Eigentumswohnungen. Hier sind weitere Modernisierungsmieterhöhungen nur zwei Jahre lang ausgeschlossen. Unterschiede zur „regulären“ Modernisierungsmieterhöhung Das Ankündigungsschreiben muss keine Angaben zu den zukünftigen Betriebskosten enthalten. Wirtschaftliche Härtegründe können von Seiten der Mieter nicht vorgebracht werden. Der Vermieter muss Zinsvorteile oder Zuschüsse aus öffentlichen Fördermitteln nicht bei der Berechnung der Mieterhöhung anrechnen. Schutz vorm „Herausmodernisieren“ Wenn Mieter aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen oder deren Ankündigung das Mietverhältnis gekündigt oder einen Aufhebungsvertrag abgeschlossen haben, kann sich der Vermieter schadensersatzpflichtig machen. Nämlich dann, wenn die Maßnahme nur das Ziel hat, den Mieter heraus zu modernisieren. Eine solche Pflichtverletzung des Vermieters kann beispielsweise vorliegen, wenn eine Baumaßnahme auch ein Jahr nach dem angekündigten Beginn, nicht begonnen wurde oder die Bauarbeiten zu objektiv nicht notwendigen Belastungen des Mieters führen. Der Vermieter kann solche Vermutungen entkräften, wenn er nachvollziehbare Gründe anführt. Das Herausmodernisieren soll zudem über eine neue Regelung im Wirtschaftsstrafgesetzbuch erschwert und mit Geldbußen bis zu 100.000  Euro geahndet werden. Start am 01.01.2019 Das neue Mietrecht gilt für alle Modernisierungsankündigungen, die ab dem 01.01.2019 bei dem Mieter eintreffen. Für Modernisierungsankündigungen aus 2018 gelten unverändert die bisherigen Reglungen. Ausnahmen bilden nicht angekündigte und formell unwirksame Modernisierungsankündigungen. Hier gilt die alte Gesetzeslage nur, wenn die Mieterhöhung noch bis zum 31.12.2018 bei den Mietern eingetroffen ist. Stellt sich beispielsweise eine Ankündigung aus dem Jahr 2018 als formell unwirksam heraus und trifft die Mieterhöhung erst in 2019 beim Mieter ein, ist das neue Mietrecht mit  8% Umlage und Kappungsgrenzen anzuwenden. „Daher gilt umso mehr, dass Mieterinnen und Mieter die Mieterhöhungserklärung nach Abschluss einer Modernisierungsmaßnahme prüfen lassen.“, stellte Rechtsanwalt Martin Grebe fest. Weitere Änderungen im Mietrecht zum 01.01.2019 Die Änderungen bei der Mietpreisbremse verpflichten den Vermieter, von sich aus mitzuteilen, wieviel der Vormieter gezahlt hat. Die Neuvermietungsmiete darf – von einigen nicht unerheblichen Ausnahmen abgesehen – nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Mietpreisbremse gilt allerdings nur in solchen Städten, die in Verordnungen der Länder als solche mit angespannten Wohnungsmärkten benannt sind. Die Städte im Ruhrgebiet sind jedoch nicht in der nordrhein-westfälischen Landesverordnung enthalten. Zudem läuft diese Verordnung aber in NRW zur Mitte des nächsten Jahres (30.06.2020) aus. Mehr noch, haben sich CDU und FDP in ihrem Koalitionsvertrag zur vorzeitigen Abschaffung verpflichtet! In beiden Fällen würde die Mietpreisbremse dann für NRW gar nicht mehr gelten! Besser geschützt werden durch die gesetzlichen Änderungen Menschen, die in Wohnungen leben, die von sozialen oder öffentlichen Trägern angemietet wurden, etwa in Jugendwohngruppen. Diese Mietverhältnisse waren bisher ohne Grund kündbar. Hier gilt jetzt das Wohnraummietrecht statt des Gewerbemietrechtes und damit ein viel besserer Schutz bei Mieterhöhungen und Kündigungen. Pressemitteilung Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. // 09.01.2019

Keine Knöllchen mehr für Obdachlose

9. Januar 2019 - 11:20
Die Stadt Dortmund stand in der Kritik, weil Obdachlose wiederholt Verwarngelder wegen Übernachtens im Freien erhalten haben. Welche Folgen hat dies für die Menschen und wie bewertet bodo diese Praxis? Sie basierte auf einem Paragrafen im Ordnungsrecht, der das „Lagern, Campieren und Nächtigen“ im öffentlichen Raum untersagt, de facto also Obdachlosigkeit als solche bestraft. In den letzten zwei Jahren gab es mehr als 860 Verwarnungen, viele kostenpflichtig und unbezahlbar für Obdachlose. Das Problem: Wird nicht gezahlt, wird daraus ein Bußgeld. Am Ende der Kette steht Gefängnis. Aus unserer Sicht war diese Praxis absurd und wir sind froh, dass die Stadt nun darauf verzichtet. Aber wir hoffen auch, dass Verdrängung nicht einfach unter neuem Namen weitergeht. Gemeinsam haben bodo, Kana-Suppenküche und Gast-Haus im Oktober Maßnahmen für die Unterbringung von Obdachlosen im Winter gefordert, zum Beispiel die Öffnung von U-Bahn-Stationen bei Minusgraden. Die Stadt hat dies gegenüber den Ruhr Nachrichten zurückgewiesen. In Dortmund werde niemand, der um einen Schlafplatz bitte, ohne Hilfsangebot abgewiesen. Warum sind Maßnahmen nötig? Ein großes Problem ist, dass die Stadt den Zugang zum Hilfesystem an den Anspruch auf Sozialleistungen koppelt. Wer eigentlich in einer anderen Stadt gemeldet ist oder aus einem anderen EU-Land kommt, hat den aber oft nicht. Damit sind ganze Gruppen strukturell ausgeschlossen, weil die Stadt sich für nicht zuständig erklärt. Andere meiden die Schlafstellen, weil Hunde nicht erlaubt sind oder Enge und viele Menschen sie belasten. Viele bleiben dann lieber draußen. Wir haben es im Moment mit einer rapide gestiegenen Wohnungslosigkeit zu tun. In Dortmund haben sich die Zahlen innerhalb eines Jahres verdreifacht, mehr als 2.300 Menschen haben keinen eigenen Mietvertrag. Auch die Zahl derer, die komplett auf der Straße leben, hat sichtbar zugenommen. Im Winter bedeutet Obdachlosigkeit aber tägliche Lebensgefahr. Darum muss es Angebote geben, die ohne Einschränkung genutzt werden können – unabhängig von Wohnsitz oder Pass. Wie sieht es mit dem Konzept zur „Weiterentwicklung der Wohnungslosenhilfe“ aus, das der Rat der Stadt Dortmund im Juli 2018 verabschiedet hat? Im Konzept stehen wichtige Maßnahmen, wie Schlafstellen für Drogenabhängige oder psychisch Kranke und mehr betreute Wohnangebote. Vieles davon ist aber bis jetzt nur geplant. An anderen Stellen fürchten wir, dass die Erweiterungen zum Beispiel in den Notschlafstellen nicht ausreichen werden. Es ist wichtig, dass die Stadt für den Winter ausreichend Kapazitäten schafft und auch die längerfristigen Angebote zügig umsetzt. Dazu gehören auch bezahlbare Wohnungen, auch für Menschen mit wenig Geld.  Artikel erschienen in Mieterforum Nr. 54 IV/2018

Wohnungsmarkt Dortmund - Es bleibt viel zu tun

8. Januar 2019 - 14:05
Das Netzwerk „arm in Arm“ ist ein Zusammenschluss zahlreicher unterschiedlicher sozialer Akteure, die mit den Folgen von Armut täglich zu tun haben. Ihm gehören unter anderem AWO und Caritas, Diakonie, der Paritätische, das Arbeitslosenzentrum, das Deutsche Rote Kreuz, der DGB, Kirchen, Organisationen der Wohnungslosenhilfe und der Mieter­verein Dortmund und Umgebung an. Zur Diskussionsrunde am 10. Oktober im Wichernhaus waren neben verschiedenen Vertretern des Netzwerkes auch der Dezernent für Umwelt, Planen und Wohnen Ludger Wilde sowie Thomas Böhm, Amtsleiter für Wohnen und Stadterneuerung anwesend. Sie informierten die Teilnehmer über den Stand des kommunalen Wohnungsbaus sowie den aktuellen Wohnungsmarktbericht. DGB-Stadtverbandschefin Jutta Reiter leitete den Abend ein und führte durch die Veranstaltung. Einigkeit herrschte bei allen Beteiligten über die Tatsache, dass etwas getan werden muss. Sogar die Stadtvertreter räumten ein, dass die aktuelle Situation alles andere als ideal sei. Bei möglichen Lösungsansätzen und deren Umfang wurden die Unterschiede zwischen der Verwaltung und dem Netzwerk jedoch deutlich. Der Markt Im ersten Beitrag des Abends stellte Thomas Böhm den aktuellen Wohnungsmarktbericht 2018 für Dortmund vor: 316.000 Haushalte, Tendenz steigend, eine Leerstandquote von 1,8%, rund 1.500 fertiggestellte Neubauwohnungen, 1.600 weitere bewilligt. Immerhin sei die Talfahrt des geförderten Wohnungsbaus gebremst, stellte Böhm fest, jedoch sei auf dem Markt immer noch viel zu wenig Bewegung. Angespannt sei die Lage im unteren und inzwischen auch in Teilen des mittleren Preissegments. „Was ich mir wünschen würde, wäre eine Leerstandquote von 3% aufwärts.“ Ein weiteres Problem sah der Amtsleiter in den steigenden Baukosten. Seit dem Jahr 2000 seien die Preise um 60% gestiegen. Ein Ende dieser Preisspirale nicht in Sicht. „Wenn wir heute ein Projekt fördern und der Baubeginn ist erst in zwei Jahren, dann sind die Preise bereits wieder um 6-7% gestiegen.“ Die Probleme Die Folgen eines angespannten Wohnungsmarktes nahmen Tobias Scholz und Martin Grebe vom Mieterverein unter die Lupe: Hohe Mieten und Nebenkosten steigern das Armutsrisiko – selbst für Menschen in Vollzeitbeschäftigung. Noch schlimmer stellt sich die Situation für Leistungsempfänger dar, da immer weniger Menschen einen im Rahmen der KDU (Kosten der Unterkunft) angemessenen Wohnraum finden. „Was am Markt zu finden ist, ist nicht die Creme de la Creme, das ist in zahlreichen Fällen die Resterampe“, verdeutlichte Rechtsberater Martin Grebe. Das führe dazu, dass Angemessenheitsgrenzen immer häufiger überschritten würden und die Differenz aus dem Regelsatz der Leistungsempfänger bezahlt würde. Scholz begrüßte die nach 2017 in 2018 wiederholte Anpassung der KDU-Angemessenheitsgrenzen durch die Stadt Dortmund. Handlungsbedarf bestehe bei energetischen Modernisierungen: „Es braucht einen Zuschlag bei energetischen Modernisierungen, die Energiekosteneinsparungen liegen häufig nur bei 5 bis 20% der Mieterhöhungen.“ Die Leidtragenden Die angespannte Lage am Wohnungsmarkt trifft zuallererst jene, die es sowieso schon schwer haben: Alleinerziehende, Senioren mit niedriger Rente, kinderreiche Familien, Leistungsbezieher, Menschen mit Migrationshintergrund, Menschen mit negativen Schufa-Einträgen, Menschen, die bereits wohnungslos sind. Über die alltägliche Not all jener berichteten Elfi Herweg vom „Wendepunkt“ im Frauenzentrum Huckarde, Marco Krieg von der Mieter Initiative Dortmund (MID) sowie Reinhard Stobbe-Somberg von der Zentralen Beratungsstelle für wohnungslose Menschen (ZBS). Sie verdeutlichten an Beispielen, wie diese Personengruppen immer wieder stigmatisiert und zunehmend abgewiesen werden. So wäre auf Mietbescheinigungen sofort ersichtlich, dass sie vom Jobcenter kämen, bemerkte Elfi Herweg. „Hier muss Abhilfe geschaffen werden!“ Marco Krieg beklagte zusätzlich, dass einige Immobilienunternehmen noch immer schlecht ausgestattete Wohnungen mit erheblichem Instandhaltungsstau an Transferleistungsbezieher vermieten würden. Den Investoren sei der einzelne Mieter letztendlich egal. Die Lösungsansätze Thomas Bohne von der ZBS forderte ein Umdenken bei den durch Wohnungslosigkeit verursachten Kosten. Bislang fehle es an Statistiken und Zahlen, niemand könne sagen, wie hoch die Gesamtkosten seien, die durch Wohnungslosigkeit entstünden. Am Beispiel von München verdeutlichte er, dass es günstiger sei, durch Investitionen Wohnungslosigkeit zu bekämpfen, als wohnungslose Menschen zu unterstützen. Tobias Scholz stellte Forderungen des Mietervereins vor und forderte einen Ausbau des geförderten kommunalen Wohnungsbaus: „Allein auf die hohe Bautätigkeit am freien Markt zu setzen und zu hoffen, dass damit alles gut wird, reicht nicht. Die gewünschten Sickereffekte greifen nicht.“ 250 bis 500 geförderte Wohnungen pro Jahr durch DOGEWO 21 oder die Dortmunder Stadtentwicklungsgesellschaft seien das Ziel Aber auch Wohnungsgenossenschaften und Wohnprojektinitiativen müssten gefördert und unterstützt werden. Der Liegenschaftspolitik der Stadt Dortmund komme dabei eine Schlüsselrolle zu. Über Konzeptverfahren könne die Stadt hier Einfluss nehmen. Statt eines Ausverkaufs städtischer Grundstücke müsse zudem über die Vergabe von Erbbaurechten diskutiert werden. Ein weiterer Appell ging schließlich an die Landes- und Bundespolitik: Die Bindungen für geförderte Wohnungen von 20-25 Jahren seien viel zu kurz. Es brauche Konzepte für eine neue Wohnungsgemeinnützigkeit mit dauerhaften Bindungen. Es bleibt viel zu tun! Netzwerke wie „arm in Arm“ sind wichtig, weil sie sich für weitergehende Lösungsansätze als von der Stadt Dortmund bisher vorgesehen einsetzen. Als Fürsprecher des kommunalen Wohnungsbaus bohrt das Netzwerk dicke Bretter und fordert ein Umdenken - weg vom Grundstücksverkauf, hin zu Erbbaurechten.  Autor: Mirko Kussin, erschienen in Mieterforum Nr. 54 IV/2018