Aktuell aus der Region

BMU und DMB fordern gerechte Verteilung der CO2-Kosten - Nur die vollständige Umlage der Kosten auf die Vermieter führt zur gewünschten Lenkungswirkung

Mieterverein Dortmund - 7. Januar 2021 - 9:05
Das Ziel der CO2-Bepreisung ist, Klimaschutzinvestitionen im Gebäudebereich anzuregen. Diese Lenkungswirkung wird im Mietwohnbereich völlig verfehlt, wenn die CO2-Kosten zu 100 Prozent an den Mieter durchgereicht werden. Im Gebäudebestand zahlt der Mieter nach einer Sanierung über die Umlage der Modernisierungskosten bereits eine höhere Kaltmiete, völlig unabhängig von der Klimawirksamkeit der Maßnahmen. Selbst im teuren Neubau wird fast die Hälfte der Gebäude noch mit fossilem Gas beheizt - Mieter zahlen in beiden Fällen neben der oft höheren Miete dann auch noch den vollen CO2-Preis. Mieterinnen und Mieter haben keinen Einfluss auf die Art der Beheizung des Gebäudes. Erschwerend kommt hinzu, das schwankende Energiepreise den Einfluss der Mieterinnen und Mieter auf ihre Heizkosten beschränken. „Etwaige Einsparungen durch Verbrauchsreduktion auf Mieterseite werden durch höhere Energiepreise und die CO2-Kosten aufgefressen. Das ist aus klima- und sozialpolitischer Sicht vollkommen kontraproduktiv,“ so Siebenkotten. Mieterinnen und Mieter werden durch die CO2-Umlage mehrfach bestraft. Schon jetzt sind die Heizkosten in einem energetisch schlechteren Haus im Schnitt mehr als doppelt so hoch wie in einem energetisch guten Haus. Die CO2-Bepreisung vergrößert diese Schere deutlich auf Kosten derjenigen Mieterinnen und Mieter, die sich keine Wohnung in einem ökologischen Haus mit klimafreundlicher Heizanlage leisten können. Die geplanten Rückerstattungsmechanismen entlasten diese Gruppe nur ungenügend, da nicht per se alle Mieter und Mieterinnen in energetisch schlechten Gebäuden von einer gestiegenen Pendlerpauschale profitieren oder Wohngeld mit CO2-Zuschuss beziehen. Die geplante Begrenzung der EEG-Umlage reicht nicht aus, um die gestiegenen Heizkosten abzufedern. „Die Mietkostenbelastung ist für viele Haushalte immens. Infolge der Corona-Krise und der damit verbundenen wirtschaftlichen Folgen ist von erheblichen Einkommensverlusten für Mieterinnen und Mieter auszugehen, wodurch die individuelle Mietbelastung weiter steigen wird. Die Bundesregierung muss endlich handeln und Mieterinnen und Mieter vor einer weiteren Kostenbelastung schützen. Das Limit ist für viele längst erreicht bzw. überschritten!“ fordert Siebenkotten. Hintergrund Um soziale Härten durch steigende Heizkosten im Rahmen der CO2-Bepreisung zu vermeiden, hat die Bundesregierung im Klimaschutzprogramm 2030 angekündigt, Änderungen im Mietrecht zu prüfen. Diese sehen eine begrenzte Umlagefähigkeit der CO2-Bepreisung auf Mieterinnen und Mieter vor, die gleichzeitig Anreize bei Vermieterinnen und Vermietern setzt, in klimaschonende Heizungssysteme bzw. energetische Sanierungen zu investieren. Das Wohngeld-CO2-Bepreisungsentlastungsgesetz allein bietet keine ausreichende Entlastung für den gesamten Mietwohnbereich, da nur rund 3 Prozent der Mieterhaushalte davon profitieren. Die Einführung des CO2-Preises für die Sektoren Wärme und Verkehr am 1. Januar 2021 wird insbesondere die Haushalte treffen, die im hohen Maße fossile Energieträger nutzen. 2018 sorgten Gas und Öl in gut drei Viertel aller Wohnungen hierzulande für Raumwärme. In jeder zweiten Wohnung (52,1 %) wurde das Heizsystem mit Erdgas betrieben. In knapp einem Viertel der Wohnungen in Deutschland kam überwiegend Öl für die Beheizung der Räume (23,5 %) zum Einsatz. In absoluten Zahlen ausgedrückt: 8,7 Mio. von insgesamt 36,9 Mio. Wohnungen wurden mit Öl beheizt. Laut Statistischem Bundesamt sind von den 2019 fertiggestellten Wohngebäuden (rund 108.100) 42,8 % mit einer Öl- oder Gasheizung ausgestattet. Berechnungen durch co2online im Rahmen des Heizspiegels zeigen, dass ab 2021 für eine durchschnittliche Wohnung mit Mehrkosten von 25 bis 125 Euro pro Jahr zu rechnen ist.  Pressemitteilung Deutscher Mieterbund // 07.01.2021

Schnee und Eis Winterpflichten von Mietern und Vermietern!

Mieterverein Dortmund - 4. Januar 2021 - 13:30
Die gute Nachricht ist zunächst, dass für die Schnee- und Eisbeseitigung im Regelfall die Grundstückseigentümer als Vermieter verantwortlich sind. Die schlechte Nachricht für Mieter ist, dass die Vermieter diese Pflicht durch eine vertragliche Vereinbarung oder die Hausordnung auf die Mieter abwälzen.  Wenn der Mieter vertraglich zur Schnee- und Eisbeseitigung verpflichtet ist, muss er im Regelfall ab 7.00 Uhr morgens bis etwa 20.00 Uhr abends Schnee fegen und streuen. Wenn während des Tages Dauer-Schneefall herrscht, hat der Mieter die Reinigungs- und Streuarbeiten zu wiederholen. Wer, etwa aus beruflichen Gründen, tagsüber nicht zuhause ist, ist gehalten, für eine Vertretung zu sorgen. Falls infolge der Vernachlässigung der Streupflicht Personen stürzen und sich verletzen, kann der Mieter, der zur Schnee- und Eisbeseitigung verpflichtet war, unter Umständen von dem Geschädigten auf Schadensersatz und Schmerzensgeld in Anspruch genommen werden. Ist der Mieter zur Beseitigung von Schnee und Eis verpflichtet ist, muss mietvertraglich geregelt sein, wer die erforderlichen Arbeitsgeräte und das Streumaterial zu bezahlen hat. Wurde eine Regelung hierzu nicht getroffen, hat der Vermieter diese Materialien zur Verfügung zu stellen. Aber Achtung: Es gibt auch Gerichte, die davon ausgehen, dass der Mieter für das Beschaffen der Arbeitsgeräte und des Streumaterials verantwortlich ist, wenn er vertraglich zur Ausübung des Winterdienstes verpflichtet ist. Was ist aber, wenn ein Mieter infolge von Alter, Krankheit oder Gebrechlichkeit nicht mehr in der Lage ist, den wirksam übertragenen Winterdienst auszuführen? Diese Frage wird von den Gerichten unterschiedlich beantwortet. Es gibt Gerichte, nach denen der Mieter grundsätzlich den Winterdienst zu erfüllen hat. Kann er dieses nicht, muss er für eine Vertretung sorgen. Nach Urteilen anderer Gerichte brauchen Mieter, die altersbedingt oder wegen dauerhafter Gebrechlichkeit den Winterdienst nicht mehr ausführen können, diesen Verpflichtungen auch nicht mehr nachzukommen. Die Pflicht, für den Winterdienst zu sorgen, würde dann wieder auf den Vermieter übergehen. Wieder andere Gerichte urteilen, dass die Verpflichtung, den Winterdienst auszuführen, erst dann wieder auf den Vermieter übergeht, wenn der kranke oder gebrechliche Mieter niemanden findet, der bereit ist, diese Arbeiten für ihn zu übernehmen. Die Fragen zum Winterdienst sind also zahlreich und werden von den Gerichten oft unterschiedlich beurteilt. Sollten Sie Fragen zum dem Thema Schnee- und Eisbeseitigung haben, sollten Sie sich unbedingt mit Ihrem Mieterverein in Verbindung setzen. Die wichtigsten Punkte haben wir auch noch einmal in einem Ratgeber zusammengefasst. 

Neuer Mietspiegel 2021/2022

Mieterverein Dortmund - 4. Januar 2021 - 8:19

„Der neue Dortmunder Mietspiegel schützt Mieterinnen und Mieter vor unberechtigten Mieterhöhungen.“ erklärte Rechtsanwalt Martin Grebe, Leiter Miet- und Wohnungsrecht beim Mieterverein Dortmund an der Kampstr. 4 in der Dortmunder Innenstadt.

„Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichs­miete muss anhand des Mietspiegels begründet werden und wird dadurch überprüfbar. Wir empfehlen Mieterinnen und Mieter daher eine Mieterhöhung nicht sofort zu unterschreiben, sondern die Einordnung in den Mietspiegel mit allen Zu- und Abschlägen in Ruhe zu prüfen. Hierfür haben Mieterinnen und Mieter mindestens zwei Monate Zeit. Zur erleichterten Anwendung des  Mietspiegels bieten wir auf unserer Internetseite einen kostenfreien Online-Mietspiegel-Rechner.“ so Martin Grebe.

Mietrechtliche Tipps für Mieterinnen und Mieter 

§  Grundsätzlich gilt, dass eine Mieterhöhung immer begründet werden muss. Als Begründung kommt entweder der Hinweis auf den aktuellen (qualifizierten) Mietspiegel in Frage (§ 558 BGB) oder auf eine vorangegangene Modernisierung in Frage (§ 559 BGB). Ansonsten besteht keine Verpflichtung, einer anderweitig begründeten Mieterhöhung zuzustimmen oder diese zu zahlen. 

§  Bei einer Mieterhöhung nach Mietspiegel haben Mieterinnen und Mieter nach Erhalt einer Mieterhöhung (gemäß § 558 BGB) zwei Monate Zeit haben, deren Berechtigung zu prüfen.

§  Bei der Einordnung in den Mietspiegel müssen Mieter prüfen, ob der Mietspiegel für die Wohnung tatsächlich Modernisierungs-Zuschläge vorsieht oder ob Abschläge zu Gunsten der Mieter auch wirklich berücksichtigt wurden. Nicht jede einzelne Modernisierungsmaßnahme reicht hierfür aus.

§  Mieter müssen aufpassen, ob ihre Wohnung innerhalb einer Preisspanne richtig eingeordnet wurde. Nach wie vor gilt die Rechtsprechung des Landgerichtes Dortmund, dass der vom Mietspiegel ausgewiesene Medianwert im Zweifel die ortsübliche Miete innerhalb der Spanne wiedergibt. Hiervon wird nur in seltenen Ausnahmefällen abzuweichen sein.

§  Im durchschnittlich ausgestatteten Wohnungsbestand kommt es entscheidend darauf an, ob die Wohnung mit Oberböden (z. B. Laminat, Teppich, Parkett, Holzdielen) vermietet und ob in der Küche der Bezug von fließend Heißwasser möglich ist. Beides liegt nicht vor, wenn der Fußboden vom Mieter selbst bezahlt wurde, Heißwasser in der Küche nur über einen fest installierten Wasserkocher erzeugt werden kann. 

§  Generell gilt die gesetzliche Kappungsgrenze von 20%, um die sich Mieten in Dortmund innerhalb von drei Jahren höchstens erhöhen dürfen.

§  Umso wichtiger ist, dass der Mietspiegel und Erläuterungen sowie Berechnungshilfen für Betroffene zugänglich sind. Der Mieterverein Dortmund e.V. bietet diese an. 

Mieterverein bietet Online-Rechner und Sonderdruck Der Mietspiegel ist ab sofort auf der Internetseite des Mieterverein Dortmund und Umgebung e. V. als pdf-Dokument sowie auch als Sonderdruck an der Geschäftsstelle, Kampstraße 4, 44137 Dortmund, kostenlos erhältlich. Unter mietspiegel-dortmund.de bietet der Mieterverein einen kostenfreien Mietspiegel-Rechner an, der die Anwendung des Dortmunder Mietspiegels erleichtert.  Eine Übersicht über Mieterrechte bei Mieterhöhungen, formellen Voraussetzungen und Fristen gibt es auch im Ratgeber Mieterhöhungen.  Der Mieterverein Dortmund und Umgebung e. V. bietet seinen Mitgliedern in allen Rechtsfragen einer Mieterhöhung umfassende Beratung und Vertretung an. Hinweis: Wegen der Corona-Pandemie ist die Geschäftsstelle für den Publikumsverkehr geschlossen. Alle Beratungstermine finden telefonisch statt. Der neue Mietspiegel liegt jedoch zur kostenfreien Mitnahme an der Geschäftsstelle aus. Pressemitteilung Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. // 18.12.2020

Fehlerhafte Betriebskostenabrechnungen der SHV im Dortmunder Nordwesten – bis zu 2.000€ Nachforderungen

Mieterverein Dortmund - 29. Dezember 2020 - 16:38
Die Wohnungen wurden 2019 von der Vonovia an die neuen Eigentümergesellschaften (Do- Thoniesstraße GmbH & NRK Real Estate 66 GmbH) verkauft. Die SHV ist seitdem als Hausverwaltung tätig und rechnet für das Jahr 2019 die Betriebs- und Heizkosten ab. In den beim Mieterverein vorliegenden Fällen, hat die SHV hierbei allerdings lediglich die angefallenen Kosten berücksichtigt. Monatliche Vorauszahlungsbeträge werden zwar genannt, aber nicht abgezogen und somit praktisch „auf null“ gesetzt. Würden die Vorauszahlungen korrekt berücksichtigt, schließen die vorliegenden Abrechnungen sogar mit Guthaben ab. Die SHV führt in dem Schreiben aus, dass „Durch den Verkauf Ihrer Wohnung an den Eigentümer Do-Thoniesstr. GmbH ist es möglich, dass nicht alle Ihrer Vorauszahlungsbeiträge der Betriebs- und Heizkosten berücksichtigt worden sind. Sollte dies in Ihrer Abrechnung der Fall sein, können Sie uns gerne Zahlungsnachweise, in Form von Bankkonto-Auszügen, zukommen lassen und Ihre Nebenkostenabrechnung 2019 wird dementsprechend korrigiert“ Aus Sicht des Mietervereins ist dieses Vorgehen skandalös: „Der neuen Hausverwaltung liegen die Mieterkonten der Voreigentümer in der Regel vor. Daraus ergibt sich auch, welche Vorauszahlungen von den Mietern geleistet wurden. Wenn dies nicht der Fall ist, hätte die Hausverwaltung im Laufe des Jahres genug Zeit gehabt, dies in Erfahrung zu bringen.“, kommentiert Markus Roeser, Stellvertretender Wohnungspolitischer Sprecher des Mietervereins, „jetzt den Mietern horrende Nachforderungen zu präsentieren, weil man die Vorauszahlungen dann lieber nicht berücksichtigt, ist skandalös.“ Der Mieterverein rät allen Mieterinnen und Mietern die Betriebskostenabrechnung genau zu prüfen. Wenn Vorauszahlungen fehlen, dann sollte dies dem Eigentümer mitgeteilt und notfalls nachgewiesen werden. Unabhängig von fehlenden Vorauszahlungen, können Abrechnungen aber auch aus anderen Gründen fehlerhaft sein. Mieter sollten insbesondere prüfen, ob alle Kosten auch im Mietvertrag vereinbart sind. Weiterhin haben Mieter das Recht die Belege einzusehen. Zahlung ist nicht Anerkennung Mieter haben nach Erhalt der Abrechnung insgesamt ein Jahr Zeit um Widerspruch einzulegen. Eine Zahlung der Nachforderung ist daher nicht zwangsläufig eine Anerkennung der Forderung. „Mieterinnen und Mieter, die die Nachforderungen jetzt aus Angst bereits gezahlt haben, können sich ihr Geld bei Fehlern in der Abrechnung also zurückholen“, erläutert Rainer Stücker, Geschäftsführer des Mietervereins Dortmund. Kein Einzelfall Bereits im Herbst 2020 erhielten viele Mieter in den SHV-Beständen Mieterhöhungen. Dabei waren Mieterhöhungen der Voreigentümer nicht berücksichtigt worden. Im Nachgang hatte die SHV eingeräumt, dass nicht alle Informationen der Vorverwaltung vorlägen. Es wurde eine Stornierung fehlerhafter Mieterhöhungen angekündigt. Auf entsprechende Anfragen des Mietervereins hierzu gibt es aktuell noch keine Rückmeldung „Gerade nach den Erfahrungen aus dem Herbst, hätte man erwarten können, dass die Abrechnungen noch einmal genau geprüft werden. Der Fehler hätte bei einer Kontrolle auffallen müssen. Wir erwarten daher, dass die SHV die Abrechnungen von sich auskorrigiert und nicht auf die Belege der Mieter wartet“, stellt Markus Roeser klar.  Hintergrundinfos Siedlung Dortmund-Mengede: Hobestadt 1,3,5,6,8 und Stürzelbreite 6,8,10 Dortmund-Kirchlinde: Hangeneystr. 64-72 (gerade), Thoniesstraße 1-21 (ungerade) und 12-20 (gerade), Ermbrachtstr. 2-10 (gerade) Die Wohnungen wurden ursprünglich von der Viterra errichtet und später in Eigentumswohnungen umgewandelt. Nur ein Teil der Wohnungen konnte an Mieter oder andere Käufer veräußert werden, sodass die restlichen Mietwohnungen bei der Viterra verblieben. Die Vonovia, als Nachfolgerin, verkaufte 2019 die restlichen ca. 235 Wohnungen als Paket an die Do- Thoniesstraße GmbH mit Sitz in Planegg (Wohnungen in Do-Kirchlinde) und an die NRK Real Estate 66 GmbH mit Sitz in Grünwald  (Wohnungen in Do-Mengede). Die SHV Immobilien-Verwaltungs GmbH ist die beauftragte Hausverwaltungfür die Eigentümergesellschaften und damit Ansprechpartnerin für die Mieter. Pressemitteilung Mieterverein Dortmund // 29.12.2020

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