Aktuell aus der Region

Erste Mietspiegelbilanz und neue Kappungsgrenze für Dortmund: Aufgepasst bei Mieterhöhungen

Mieterverein Dortmund - 30. Juli 2019 - 10:00
Der „richtige Mietspiegel“ als Begründung Einzelne Privatvermieter stützen Ihre Mieterhöhung nicht auf den offiziellen Mietspiegel des Dortmunder Mietspiegel Arbeitskreises, sondern
auf Online-Mietpreisübersichten, die irreführenderweise als Mietspiegel bezeichnet werden. „Hier besteht für Mieter und Vermieter Verwechselungsgefahr. Während der Dortmunder Mietspiegel auf Basis einer wissenschaftlichen Untersuchung und gesetzlichen Vorgaben erstellt wurde, stellen die Online-Mietpreisübersichten nur Durchschnittswerte von aktuellen Wohnungsangeboten dar. Solche Angebotsmieten liegen in der Regel über den ortsüblichen Vergleichsmieten des Dortmunder Mietspiegels. Mieterhöhungen müssen jedoch mit dem richtigen Mietspiegel begründet werden“, erklärt Mietervereinsgeschäftsführer Rainer Stücker.

Richtige Einordnung in die Spanne (Medianwert) Mieter müssen aufpassen, ob ihre Wohnung innerhalb der Preisspanne einer Baualtersklasse richtig eingeordnet wurde. Nach wie vor gilt die Rechtsprechung des Landgerichtes Dortmund, dass der vom Mietspiegel ausgewiesene Medianwert im Zweifel die ortsübliche Miete innerhalb der Spanne wiedergibt. Hiervon wird nur in seltenen und zu begründeten Ausnahmefällen abzuweichen sein.

An diese ständige Rechtsprechung hält sich die börsennotierte LEG nicht in allen Fällen. Dem Mieterverein Dortmund sind mehrere Mieterhöhungen aus Dortmund bekannt, in denen die LEG Mieten oberhalb des Mittelwerts verlangt. In einem Beispielfall liegt die Überschreitung des Medians zwar „nur“ bei
0,12 €/m². Bei einer 80 m² großen Wohnung macht das trotzdem mehr als
100 Euro im Jahr. Eine rechtlich notwendige Begründung, die zudem bestimmte Anforderungen erfüllen muss, führt die börsennotierte LEG jedoch nicht an.

„Nach Hinweisbeschlüssen des Landgerichtes Dortmunds, darf vom Medianwert nur abgewichen werden, wenn eine Wohnung bei allen für den Mietspiegel wichtigen Kriterien, überdurchschnittlich zu bewerten ist. Das gilt auch für durchschnittliche oder unterdurchschnittliche Wohnungen, die sich in einer teureren Lage befinden“, erklärt Rechtsanwalt Martin Grebe vom Mieterverein Dortmund.

Neue Kappungsgrenze Vermieter müssen zusätzlich die  gesetzliche Kappungsgrenze beachten: Mieten dürfen innerhalb von drei Jahren höchstens um 20% erhöht werden. Wichtig: Für Dortmund gilt seit dem 01.06.2019 eine abgesenkte Kappungsgrenze von 15%.

Prüfung von Zu- und Abschlägen Bei der Einordnung in den Mietspiegel müssen Mieter prüfen, ob der Mietspiegel für die Wohnung tatsächlich Ausstattungs- und Modernisierungs-Zuschläge vorsieht. Nicht jede einzelne Modernisierungsmaßnahme des Vermieters reicht dafür aus. Das Baualter einer Wohnung und der Zeitpunkt der jeweiligen Modernisierungsmaßnahme sind ebenso zu prüfen, wie die Frage, ob Abschläge zugunsten der Mieter auch wirklich berücksichtigt wurden. Solche Faktoren sind zum Beispiel die Vermietung ohne Oberböden bzw. mit einfachem PVC, kein Balkon oder Loggia, Nachtspeicherheizungen, kein fließend Warmwasser in der Küche, Einfachverglasungen und überdurchschnittlicher Lärm.

Eindrücklich ist das Beispiel einer Mieterhöhung des Wohnungskonzerns Vonovia: Die Mieterin hat einen Mietergarten angemietet und zahlt dafür bereits eine gesonderte Miete. Nun verlangt Vonovia den Zuschlag von
0,48 €/m² für eine alleinige Gartennutzung. Dieser ist neu im Mietspiegel enthalten. Der Garten würde also doppelt bezahlt werden.

In zahlreichen Dortmunder Siedlungen wurden fehlerhafte Mieterhöhungen des Wohnungsunternehmens Vivawest durch den Mieterverein Dortmund beanstandet. Abschläge zugunsten der Mieter wurden nicht berücksichtigt
(z.B. Vermietung ohne Oberboden) oder es wurden falsche Zuschläge erhoben (z.B. Erneuerung der gesamten Heizungsanlage, obwohl nur der Heizkessel erneuert wurde). Vivawest nahm die jeweilige Mieterhöhung nach Widerspruch durch den Mieterverein kurzfristig zurück oder reduzierte diese.

„Wir hatten jedoch die Befürchtung, dass weitere Vivawest-Mieter betroffen sein könnten, da scheinbar Ausstattungsmerkmale einer Wohnung, aber auch die Kriterien des neuen Mietspiegels, nicht vollständig oder korrekt in der EDV von Vivawest hinterlegt waren. Daher haben wir Vivawest aufgefordert, alle in 2019 in Dortmund verschickten Mieterhöhungen zu prüfen und gegebenenfalls zurückzuziehen“, sagte Rainer Stücker.

Vivawest reagierte umgehend und teilte mit, dass alle Mietanpassungen noch einmal geprüft worden seien. Gut 1.000 Mieterhöhungen in Dortmund wurden daraufhin storniert. In knapp 900 Fällen wurde die Mieterhöhungen korrigiert, in über 100 Fällen wurde sie sogar zurückgezogen.

„Wir haben die umfassende Prüfung und Korrektur durch Vivawest begrüßt. So profitieren nicht nur die Mieter, die ihre Mieterhöhung überprüft haben, sondern alle. In den Folgewochen mussten wir jedoch feststellen, dass die geänderten Mieterhöhungen nicht alle richtig waren. In einer Reihe von Fällen wurde erneut der Abschlag für eine Wohnung ohne Oberböden nicht durch Vivawest berücksichtigt, sodass erneute Widersprüche nötig waren“, kommentiert Rainer Stücker.

Nicht unter Zeitdruck setzen lassen! Die Beispiele zeigen, dass Mieter sich bei Mieterhöhungen nicht vom Vermieter unter Zeitdruck setzen lassen dürfen. Bei einer vorschnell unterschriebenen Zustimmungserklärung gibt es kein Rücktrittsrecht. Bei einer Erhöhung der Grundmiete haben Mieter mindestens zwei ganze Monate zur Prüfung der Mieterhöhung.

Sonderdruck und Online-Mietspiegel-Rechner Unter www.mietspiegel-dortmund.de bietet der Mieterverein einen kostenfreien Online-Mietspiegel-Rechner an, der die Anwendung des Dortmunder Mietspiegels erleichtert. Der Mietspiegel-Sonderdruck ist in der Geschäftsstelle des Mietervereins kostenlos erhältlich.   Autor: Dr. Tobias Scholz, erschienen in Mieterforum Nr. 56 II/2019

Balkonnutzung: Keine Beschädigungen

Mieterverein Dortmund - 17. Juli 2019 - 10:04
Streit kann es schon hinsichtlich des Anbringens von Blumenkästen auf der Außenseite des Balkongeländers geben. Grundsätzlich ist es so, dass die Anbringung von Blumenkästen und Pflanzkübeln mit zur vertragsgemäßen Nutzung von Balkonen gehört. Aber Achtung: Einschränkungen können sich durchaus daraus ergeben, dass die Pflanzen Mitmieter belästigen, insbesondere, indem Pflanzenteile auf darunter liegende Balkone fallen.

Eine Einschränkung kann sich auch daraus ergeben, dass durch die Nutzung des Balkons das Eigentum des Vermieters beschädigt wird. Denn grundsätzlich ist ein Mieter dazu verpflichtet, mit der Mietsache sorgsam umzugehen. Dies bedeutet, dass durch die Anbringung von Blumenkästen bzw. Pflanzkübeln eine Beschädigung des Balkons ausgeschlossen sein muss. Auch darf es nicht zu einer über-mäßigen Verschmutzung der Fassade kommen. Leichte Schmutzspuren unterhalb des Balkons sind jedoch hinzunehmen, wenn die Fassade bereits andere Verschmutzungen aufweist.

Auch bei Balkonmöbeln sollte der Mieter Vorsicht walten lassen. Stühle, Tische oder Pflanzkübel müssen so beschaffen sein, dass die Stellflächen nicht beschädigt werden. Auf scharf- oder spitzkantige Möbelstücke sollte also tunlichst verzichtet werden. Durch Möbelstücke verursachte Rostflecken muss ein Vermieter ebenfalls nicht hinnehmen. Dieses gilt im Übrigen auch für Balkonkästen, wenn die Halterung nicht vernünftig beschichtet ist.

Es kann jedoch vorkommen, dass auf dem Balkonboden Kratzern entstehen, selbst wenn die Mieter handelsübliche Tische oder Stühle mit Plastik- bzw. Holzbeinen verwenden. In diesem Fall dürfte man den Mietern wohl keinen Vorwurf machen können, denn dann ist davon auszugehen, dass der Vermieter eine fehlerhafte Balkonbeschichtung gewählt hat. Zu einer Balkonnutzung gehört es nun einmal, dass man Gartenmöbel aufstellt und diese natürlich auch über den Balkonboden geschoben werden. Eine Verwendung von Filzgleitern kann den Mietern hier nicht vorgeschrieben werden, da eine Balkonbeschichtung so gestaltet sein muss, dass sie einen normalen Mietgebrauch erlaubt. Autor: Dieter Klatt, erschienen in Mieterforum Nr. 56 II/2019

Tricks und heiße Luft

Mieterverein Dortmund - 3. Juli 2019 - 13:32
Betroffene Mieter und Mietervertreter aus Frankfurt am Main, Bremen, Hamburg, Darmstadt, Dortmund und Witten bündelten in gut eineinhalb Stunden die gesammelte Kritik über teure Mieterhöhungen bei Modernisierungen, Verdrängungsprozesse und in Teilen intransparenten und fehlerhaften Betriebskostenabrechnungen an der Geschäftspraxis von Deutschlands größtem Wohnungskonzern.

Kritikpunkte, die am Folgetag in zahlreichen Redebeiträgen und Fragen an den Vorstand mündeten und auch im Vorfeld durch die Medien aufgegriffen wurde. Vonovia versuchte die Wogen mit einem neuen „Geschäftsverständnis“ zu glätten. Insbesondere die darin formulierte und in den Medien prominent platzierte „Wohngarantie“ für ältere Menschen ab 70 Jahren bei Mieterhöhungen ging durch die Medien. Doch was sich dahinter genau verbergen soll, ließ Vonovia offen. Durch die Nachfragen kritischer Aktionäre wurde deutlich, dass vonseiten Vonovias damit keine mietvertragliche Absicherung gemeint sei. „Eine wirkliche Garantie ist von Vonovia also gar nicht gewollt. Bisher ist es nicht mehr als ein PR-Gag am Tag der Hauptversammlung“, kritisierte Aichard Hoffmann vom Mieterverein Bochum.

Die Vorwürfe zu Gewinnen der Vonovia bei den bestimmten Betriebskostenarten über Tochterfirmen, unter anderem für Objektbetreuer und Grünpflege, versuchte das Unternehmen mit Vergleichen zur Höhe der Betriebskosten bei Vonovia und dem Betriebskostenspiegel des DMB auszuräumen. Nach Unternehmensdarstellung lagen die eigenen Betriebs- und Heizkosten im Jahr 2016 bei durchschnittlich 2,61 €/m² Monat. Der DMB komme in seiner bundesweiter Vergleichsrechnung für 2016 auf 2,79 €. „Vonovia trickst hier bei der Einordnung, um seine Betriebskosten geringer erscheinen zu lassen. Der DMB hatte im Betriebskostenspiegel für das Abrechnungsjahr 2016 nur einen Betriebskosten-Durchschnitt von 2,19 €/m² im Monat ermittelt. Auf 2,79 € kommt man, wenn alle Einzelbeträge zusammengezählt werden. Dabei fallen Posten wie Gebäudereinigung und Fahrstuhl nicht in jedem Haus an. Tatsächlich lagen die von Vonovia mitgeteilten Nebenkosten also über dem im Betriebskostenspiegel erfassten bundesweiten Durchschnittswert. Zudem ist das Thema Gewinne mit Betriebskosten damit noch nicht vom Tisch,“ stellte Tobias Scholz vom Mieterverein Dortmund fest.

In einem aufsehenerregenden Urteil gab das Amtsgericht München einem Vonovia-Mieter Recht, der auf Rückerstattung der sogenannten Hauswartkosten in der Betriebskostenabrechnung geklagt hatte.
(461 C 21735/17). Nach Ansicht des Gerichtes hatte Vonovia die Kosten nicht ausreichend offengelegt. In den von der Vonovia-Tochter „Vonovia Immobilienservice GmbH“ dargelegten Beträgen seien Gewinne des Mutterkonzerns enthalten. Eine Umlage von Gewinnen sei in der Betriebskostenabrechnung aber gesetzlich nicht vorgesehen. Autor: Dr. Tobias Scholz, erschienen in Mieterforum Nr. 56 II/2019

LEG: Glückliche Aktionäre

Mieterverein Dortmund - 1. Juli 2019 - 11:00
Von den aktuell 133.637 Wohnungen werden in einer Unternehmenspräsentation für 2.700 sogenannte „Non-Core“ Wohnungen fortgeschrittene Verkaufsverhandlungen benannt. Davon liegen alleine 1.200 ehemaligen Sozialwohnungen im Stadtteil Dorsten-Wulfen-Barkenberg. Gegenüber der Öffentlichkeit und den Mietern hält die LEG den Käufer geheim. Der örtliche Mieterbeirat und die Stadt Dorsten befürchten, dass dieser noch kurzsichtiger agieren wird als die LEG. Auf den ohnehin strukturell schwachen Stadtteil kommen harte Zeiten zu. Das Thema Zukäufe ist damit für die LEG aber nicht erledigt. Der neue Vorstandsvorsitzende Lars von Lackum hat angekündigt, sich auch außerhalb von Nordrhein-Westfalen nach Wohnungen umzusehen. Auch das Thema Neubau in Form von Nachverdichtungen auf eigenen Grundstücken hat die LEG im Visier. Rund 1.000 Wohnungen sollen in den nächsten Jahren mit Schwerpunkten in Essen und Köln entstehen.

Das bereits für 2018 finanziell aufgestockte Modernisierungsprogramm will die LEG mit nochmals mit einem um 20 Millionen erhöhtem Investitionsvolumen fortsetzen. In 2019 und 2020 will das das Unternehmen jeweils rund 200 Millionen Euro hierfür ausgeben und sich über die Modernisierungsmieterhöhungen der Mieter finanzieren lassen. Aber auch Mieterhöhungen spielen für die LEG eine große Rolle. Auch hier müssen Mieter die Richtigkeit der Mieterhöhungen prüfen. Beispielsweise in Dortmund wird in den Mieterhöhungsschreiben immer auf den Oberwert der jeweiligen Baualtersklasse des Mietspiegels Bezug genommen. Der dann verlangte Mieterhöhungsbetrag liegt dann darunter. „Durch die Bezugnahme auf den Oberwert trickst die LEG und erweckt den Eindruck, sie würde eine geringe Mieterhöhung verlangen, als ihr gesetzlich zusteht. Dabei ist nach ständiger Rechtsprechung des Landgerichts Dortmund in der Regel vom Mittelwert auszugehen. Diesen überschreitet die LEG jedoch in vielen Fällen“, stellt Tobias Scholz vom Mieterverein Dortmund fest. In den Unternehmenspräsentationen wird auch das Auslaufen der Mietpreisbindungen als enormes Wertsteigerungspotenzial in den kommenden 5 bis 15 Jahren regelmäßig betont. Diese machen noch 26% des Wohnungsbestandes der LEG aus. Denn dann bietet sich die Möglichkeit über Mieterhöhungen und Neuvermietungen wesentlich höhere Mieten zu verlangen als bisher. Keine rosigen Aussichten für die Mieter. Autor: Dr. Tobias Scholz, erschienen in Mieterforum Nr. 56 II/2019

LEG verkauft Hannibal 1 in der Dortmunder Nordstadt an Finanzinvestor auf den Britischen Jungferninseln

Mieterverein Dortmund - 26. Juni 2019 - 21:22
"Kauf bricht nicht Miete" und Mietpreisbindungen Grundsätzlich gilt: Wer ein Haus erwirbt, "kauft" auch die Mieter und die Mietverträge. "Kauf bricht nicht Miete" bestimmt § 566 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). „Der bisherige Mietvertrag bleibt uneingeschränkt gültig. Deshalb sind keine neuen Vereinbarungen erforderlich. Mieter müssen sich hier keine Sorgen machen.“ erklärte Dr. Tobias Scholz, wohnungspolitischer Sprecher beim Mieterverein Dortmund an der Kampstr. In der Dortmunder Innenstadt. Nach Auskunft der Stadt Dortmund befinden sich von den 232 Wohnungen der Wohnanlage Hannibal 1 noch 198 bis zum 31.12.2027 in der Mietpreisbindung. Immerhin diese Mieterinnen und Mieter dieser Wohnungen sind vor teuren Mieterhöhungen geschützt.
Mieterverein hat Kontakt zu Eigentümervertretern Käuferin des Hannibal 1 ist die die Merlion Wohnen bzw. deren Berliner Tochtergesellschaften. Diese gehört der Hedgefond-Invesmentgesellschaft Cheyne Capital mit Sitz auf Tortola, einer der britischen Jungferninseln (siehe Anlage). Vertreten wird Merlion-Wohnen durch die Berlin der Firma Velero Partner GmbH mit Sitz in Berlin. Die Hausverwaltung und Ansprechpartnerin für die Mieter soll die Tochterfirma Velereo Wohnen GmbH übernehmen. Der Mieterverein hatte nach Bekanntwerden des Verkaufes umgehend Kontakt zu Velero aufgenommen. Für Mitte August ist ein Termin mit der Geschäftsführung vereinbart. „Die Gesprächsbereitschaft des Eigentümervertreters begrüßen wir. Sie ist für anonyme Fonds nicht selbstverständlich. Dies darf jedoch nicht darüber hinwegtäuschen, dass es sich im Vergleich zu klassischen Wohnungsunternehmen und Wohnungsgenossenschaften um ein kurzfristiges Investment in Wohnungen handelt. Auslaufende Mietpreisbindungen und damit verbundene Wert- und Mietpreissteigerungen lassen den Hannibal 1 als Spekulationsobjekt anscheinend interessant sein. Wir machen uns Sorgen um die langfristige Entwicklung der Wohnanlage auch mit seiner besonderen Bedeutung für die Nordstadt.“, sagte Dr. Tobias Scholz. Pressemitteilung Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. // 26.06.2019

Kielstraße: Bye bye, „Horrorhaus“

Mieterverein Dortmund - 24. Juni 2019 - 11:08
Ein Blick zurück: 1969 wird das Wohnhochhaus nach fast zweijähriger Bauzeit fertig: 102 Wohnungen, 16, 17 und 18 Etagen, öffentlich gefördert und preisgebunden. 5,50 DM kostet der Quadratmeter, Eigentümerin ist die VEBA-Tochter Westfälische Wohnstätten, ein früher gemeinnütziges Wohnungsunternehmen des Werkswohnungsbau im Ruhrgebiet. Schräg gegenüber steht ein Zwilling, gebaut von Dogewo und bis heute Eigentum des städtischen Wohnungsunternehmens. Im Oktober 1992 dann die Schlagzeile in der Westfälischen Rundschau: „Wohnturm an Kielstraße wird verkauft“, mitten in der Wohnungskrise der frühen 1990er-Jahre, als allein in Dortmund 6.000 Menschen als wohnungssuchend gemeldet waren. „Dadurch drohen […] die Mieter von 102 Wohnungen zum Spielball von Spekulanten zu werden“, war damals in der Lokalzeitung zu lesen, der Mieterverein warnte vor einem „regelrechten Absturz“ und appellierte an die VEBA, den Verkauf zu überdenken. Was dann kommt, kann man wohl getrost als Spekulation wie aus dem Lehrbuch bezeichnen. 1993 kaufte ein Ehepaar das Hochhaus, zahlte die öffentlichen Fördermittel zurück, und verkaufte es innerhalb weniger Wochen weiter, an die Burbaum, Bieg & Nikolov GbR aus Heilbronn. Da die Einzelteile immer mehr bringen als das Ganze, werden die 102 Wohnungen nun einzeln auf den Markt geworfen. Inklusive Mietern und laufender Sozialbindung.  Die Wohnungen kosteten viel mehr als sie wert waren. Doch über den Wunsch nach dem großen Geld fielen Investitionen hinten über und Reparaturen einfach aus. Das Haus geriet zunehmend in Schieflage, Eigentümer zahlten die Kredite, die Energieabschläge und die Grundsteuern nicht mehr. Immer mehr Menschen zogen aus. 2001 stieg die Hausverwaltung aus, 2002 stoppte DEW21 die Energielieferungen. Im November räumte die Stadt das Haus. Seitdem ist es ein Symbol für die Folgen überhitzter Spekulation. 2006 wurde der Abriss beschlossen – doch dafür mussten erst die 44 Eigentümer gefunden, Besitzverhältnisse mit Schuldnern und Gläubigern geklärt und Wohnung um Wohnung zurückgekauft werden. Mehr als zehn Jahre hat das gedauert. Jetzt fehlt nur noch eine – ist das geschafft, könnte der Abriss noch in diesem Herbst beginnen. Auch die Nachbarhäuser der Kielstraße 24 und 28 will die Stadt kaufen. Und dann? Nach dem Abriss soll das Gelände öffentlich genutzt werden – angedacht ist zum Beispiel eine Kindertagesstätte. Von denen gibt es in der Nordstadt nach wie vor zu wenige. Das Jahr, in dem das „Horrorhaus“ 50 wird, könnte also sein letztes sein. Dann verschwindet ein Haus, das 17 Jahre lang als Mahnmal stand, das aber für viele Menschen einmal Zuhause war. Autor: Alexandra Gehrhardt, erschienen in Mieterforum Nr. 56 II/2019

Hannibal 2: Alles auf Anfang

Mieterverein Dortmund - 19. Juni 2019 - 10:32
Ein Erdgeschoss mit Ladenzeile, Gastronomie und Dienstleistern, veränderte, moderne Wohnungsgrundrisse und ein komplett neuer Eingangsbereich sahen die dem Planungsdezernenten Ludger Wilde vorgestellten Pläne vor. Sobald der Bauantrag genehmigt sei, würde die Eigentümerin Lütticher 49 Properties loslegen, hieß es aus Unternehmenskreisen. Doch der lag auch Ende 2018 noch nicht vor. Mietervereinssprecher Tobias Scholz war bereits damals skeptisch: „Ohne Kenntnis der Pläne können wir nichts dazu sagen. Entscheidend wird sein, was letztendlich umgesetzt wird.“ Mitte April 2019 ging schließlich ein – formell unzureichender – Bauantrag bei der Stadt ein und wurde ob der Mängel zurückgewiesen. Nur das Nötigste Klar ist allerdings: Von den hochtrabenden Plänen ist nichts mehr vorhanden. „Die Gewährleistung des Brandschutzes steht im Mittelpunkt der geplanten Baumaßnahmen. Dies hat für uns oberste Priorität. Daneben planen wir weitere Maßnahmen zur Steigerung des Umfeldes und Renovierung und Sanierung der einzelnen Wohnungen und der Allgemeinbereiche“, erläuterte INTOWN-Sprecher Robert Döring auf Nachfrage des Mietervereins. Und weiter:
„Im Interesse einer für die Mieterschaft tragbaren Miete, sind die ursprünglichen Planungen und Konzeptideen weiter detailliert worden.“
PR-Sprache, die bedeutet: „Wir machen nur das Nötigste.“ Kredit abgelöst Ein weiterer Punkt verstärkt das Gefühl, dass das Gebäude lediglich für den Verkauf ein wenig aufgehübscht werden soll – auch wenn INTWON stets betonte, den Hannibal 2 halten zu wollen: Im Mai 2018 wurde eine millionenschwere Grundschuld getilgt, die den Hannibal 2 mit drei weiteren Immobilien verbunden hat. Zwar weißt der Gebäudekomplex immer noch einen teuren Sanierungsstau auf, aber ohne Grundschuld ließe sich der Hannibal 2 einzeln veräußern.

Auch ein genehmigter Bauantrag zur Klärung der Brandschutzproblematik würde dieses Szenario attraktiver machen. Für den Mieterverein ist damit die Zukunft des Hochhauses mit 412 Wohnungen weiter offen, auch wenn die Eigentümer mittlerweile bestätigt haben, dass die alten Mieterverträge weiterhin  fortbestehen und Mieter nach einer Renovierung wieder zurückziehen können.

Noch in diesem Jahr soll das „Horrorhaus“ an der Kielstraße nach 17 Jahren Leerstand abgerissen werden (vgl. Seite 18). Es bleibt zu hoffen, dass der Hannibal 2 in Dorstfeld nicht das neue Horrorhaus von Dortmund wird. Autor: Mirko Kussin, erschienen in Mieterforum Nr. 56 II/2019

Mieterhöhungen in Dortmund werden ab 01.06.2019 stärker begrenzt – es gilt erstmals eine 15%ige Kappungsgrenze

Mieterverein Dortmund - 31. Mai 2019 - 14:48
„Gerade weil der Wohnungsmarkt in Dortmund enger geworden ist und die Mieten steigen, ist die Neufestlegung der Landesregierung richtig. Wir freuen uns über diesen verbesserten Schutz für Bestandsmieter in Dortmund!“, stellte Dr. Tobias Scholz, wohnungspolitischer Sprecher des Mietervereins Dortmund und Umgebung e.V. fest. Maßstab für allgemeine Mieterhöhungen ist zunächst der örtliche Mietspiegel. Unverändert ist zuerst die sachgerechte Einordnung wichtig. Kappungsgrenze bedeutet dann: Bei stärkeren Erhöhungen darf die Kaltmiete in einem Zeitraum von drei Jahren dann nicht mehr als 15 % steigen. Bisher waren maximal 20% zulässig, dies ist die allgemeine Regelung für ganz Deutschland; die Landesregierungen können Gebiete „mit erhöhtem Wohnungsbedarf“ festlegen, in denen dann die 15%ige Kappungsgrenze gilt, um den Mietenanstieg im Bestand „zu bremsen“. „Die Kappungsgrenze wird allgemein von Vermietern beachtet; jetzt könnte es allerdings sein, dass die Senkung der Kappungsgrenze auf 15% gar nicht allen Vermietern bekannt ist. Umso mehr müssen Mieter Erhöhungen, die ab dem 01.06.2019 zugehen, kritisch prüfen. Also: keine vorschnelle Unterschrift!“, betonte Rainer Stücker, Geschäftsführer des Mietervereins. Der Mieterverein Dortmund bietet seinen Mitgliedern in allen Rechtsfragen einer Mieterhöhung einschließlich der Einhaltung der Kappungsgrenze umfassende telefonische und persönliche Beratung und Vertretung an. Ein kostenfreier Mieterratgeber zum Thema Mieterhöhungen und der Dortmunder Mietspiegel sind in der Mietervereins-Geschäftsstelle, Kampstraße 4, 44137 Dortmund erhältlich und unter www.mietspiegel-dortmund.de abrufbar. Dort kann auch der kostenfreie Online-Mietspiegel-Rechner des Mietervereins genutzt werden. Hintergrund: Ursache für den besseren Mieterschutz ist die neue Kappungsgrenzenverordnung des Landes Nordrhein-Westfalen (gemäß § 558 Abs. 3 BGB). Diese tritt am 01.06.2019 in Kraft und löst die bisherige Verordnung zum Ende ihrer fünfjährigen Laufzeit ab.Neben Dortmund sind auch die Ruhrgebietsstädte Bochum, Essen und Mülheim an der Ruhr in der Gebietskulisse für die 15%ige Kappungsgrenze enthalten. In zahlreichen kleineren Städten, z.B. Waltrop gilt die neue Verordnung jedoch nicht mehr, so dass hier wieder die allgemeine Kappungsgrenze von 20 % greift. Laut Koalitionsvertrag der CDU/FDP-Landesregierung sollte auch diese Mieterschutzverordnung abgeschafft werden. Nun besteht sie mit veränderter Gebietskulisse weiter, jedoch nur für 13 Monate. Bis dahin lässt die Landesregierung die Wirksamkeit aller Mieterschutzverordnungen durch ein externes Gutachten überprüfen. Gleichzeitig wurden durch statistische Tricks 30 Städte und Gemeinden aus der Regelung gekippt. Pressemitteilung Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. // 31.05.2019

VoNO!via MieterInnenversammlung: Gegenpol zur Aktionärsversammlung des Immobilienriesen

Mieterverein Dortmund - 13. Mai 2019 - 12:54

MieterInnen und ihre UnterstützerInnen werden ihre Vorwürfe an den größten deutschen Vermietungskonzern in kondensierter Form präsentieren.
 
In einem Einladungsflyer werfen die KonzernkritikerInnen der Vonovia vor, dass die jährlichen Mieteinnahmen zu etwa einem Drittel mit Dividendenausschüttungen belastet seien.
Weitere Themen der Veranstaltung sollen sein:
  • Mieterhöhungen und Mieterverdrängung durch Instand-Modernisierungen
  • Planungsmängel und Baustellenchaos
  • undurchsichtige und immer höhere Nebenkosten
  • Abrechnung von überteuerten oder nicht erbrachten Leistungen
Zeit: Mittwoch, 15. Mai 2019, 18:00 Uhr
Ort: Bahnhof Bochum-Langendreer, Wallbaumweg 108
Kritische AktionärInnen werden auch bei der Aktionärsversammlung am folgenden Tag (16.5.2019 ab 10 Uhr) im RuhrCongress Bochum zugegen sein. Sie werden unter anderem ihre Gegenanträge zur Verwendung des Bilanzgewinns und gegen die Entlastung des Vorstandes begründen. Für 9 Uhr ist vor dem  RuhrCongress eine Mahnwache angekündigt. Einladungsflyer (PDF)

Aufgepasst bei Mieterhöhungen Drei Monate neuer Mietspiegel – Mieterverein Dortmund zieht Bilanz zur Anwendung

Mieterverein Dortmund - 3. April 2019 - 14:02
Auf den „richtigen Mietspiegel“ als Begründung achten Einzelne Privatvermieter stützen Ihre Mieterhöhung nicht auf den offiziellen Mietspiegel des Dortmunder Mietspiegel Arbeitskreises, sondern auf Online-Mietpreisübersichten, die irreführenderweise als Mietspiegel dargestellt und bezeichnet werden. „Hier besteht für Mieter und Vermieter Verwechselungsgefahr. Während der Dortmunder Mietspiegel auf Basis einer wissenschaftlichen Untersuchung gemäß den gesetzlichen Vorgaben erstellt wurde, stellen die Online-Mietpreisübersichten nur Durchschnittswerte von aktuellen Wohnungsangeboten dar. Solche Angebotsmieten liegen in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete einer Wohnung gemäß dem Dortmunder Mietspiegel. Mieterhöhungen müssen mit dem richtigen Mietspiegel begründet werden.“, erklärt Mietervereinsgeschäftsführer Rainer Stücker. Richtige Einordnung in der Spanne (Medianwert) Mieter müssen aufpassen, ob ihre Wohnung innerhalb der Preisspanne einer Baualtersklasse richtig eingeordnet wurde. Nach wie vor gilt die Rechtsprechung des Landgerichtes Dortmund, dass der vom Mietspiegel ausgewiesene Medianwert im Zweifel die ortsübliche Miete innerhalb der Spanne wiedergibt. Hiervon wird nur in seltenen und zu begründeten Ausnahmefällen abzuweichen sein. Generell gilt zudem die gesetzliche Kappungsgrenze von 20%, um die sich Mieten in Dortmund innerhalb von drei Jahren höchstens erhöhen dürfen. An diese ständige Rechtsprechung hält sich die börsennotierte LEG nicht in allen Fällen. Dem Mieterverein Dortmund sind mehrere Mieterhöhungen aus Dortmund-Scharnhorst bekannt, in denen die LEG Mieten oberhalb des Mittelwerts verlangt. In einem Beispielfall liegt die Überschreitung des Medians „nur“ bei 0,12 €/m². Für eine 80 m² große Wohnung würde  die überhöhte Mieterhöhung über 100 Euro im Jahr ausmachen.
Eine rechtlich notwendige Begründung führt die börsennotierte LEG hierfür nicht an. Eine solche Begründung zur Abweichung vom Medianwert müsste zudem bestimmte Anforderungen erfüllen (vgl. LG Dortmund 11 S 90/12 und 11 S 57/12, beide vom 25.06.2012).
„Nach Hinweisbeschlüssen des Landgerichtes Dortmunds darf Medianwert nur abgewichen werden, wenn eine Wohnung bei allen für den Mietspiegel wichtigen Kriterien, überdurchschnittlich zu bewerten ist. Es zudem beim Medianwert verbleibt, wenn eine durchschnittlich oder unter¬durch¬schnittlich zu bewertende Wohnung möglicherweise sich in einer teureren Lage befindet“, erklärt Rechtsanwalt Martin Grebe vom Mieterverein Dortmund. Prüfung von Zu- und Abschlägen Bei der Einordnung in den Mietspiegel müssen Mieter prüfen, ob der Mietspiegel für die Wohnung tatsächlich Ausstattungs- und Modernisierungs-Zuschläge vorsieht. Nicht jede einzelne Modernisierungsmaßnahme des Vermieters reicht hierfür aus. Das Baualter einer Wohnung und der Zeitpunkt der jeweiligen Modernisierungsmaßnahme sind zu prüfen. Zu prüfen ist auch, ob Abschläge zu Gunsten der Mieter auch wirklich berücksichtigt wurden, u.a. Vermietung ohne Oberböden bzw. mit einfachem PVC, kein Balkon/Loggia, Nacht
¬speicher¬heizungen, kein fließend Warmwasser in der Küche, Einfachverglasungen und ein Abschlag wegen Lärm.
Eindrücklich ist das Beispiel einer Mieterhöhung des Wohnungskonzerns Vonovia. Die Mieterin hat einen Mietergarten angemietet und zahlt dafür bereits eine gesonderte Miete. Nun verlangt Vonovia den Zuschlag von 0,48 €/m² für eine alleinige Gartennutzung. Dieser ist neu im Mietspiegel enthalten. Der Garten würde dann doppelt bezahlt werden. In zahlreichen Dortmunder Siedlungen wurden fehlerhafte Mieterhöhungen des Wohnungsunternehmens Vivawest durch den Mieterverein Dortmund beanstandet. Abschläge zu Gunsten der Mieter wurden nicht berücksichtigt (z. B. Vermietung ohne Oberboden) oder es wurden falsche Zuschläge erhoben (z. B. Erneuerung der gesamten Heizungsanlage, obwohl nur der Heizkessel erneuert wurde). Vivawest nahm die jeweilige Mieterhöhung dann nach Widerspruch durch den Mieterverein kurzfristig zurück oder reduzierte diese.
„Wir haben jedoch befürchtet, dass weitere Vivawest-Mieter betroffen sein könnten, da scheinbar Ausstattungsmerkmale einer Wohnung, aber auch die Kriterien des neuen Mietspiegels nicht vollständig oder korrekt in der EDV von Vivawest hinterlegt waren. Daher haben wir vergangene Woche Vivawest alle in 2019 in Dortmund verschickten Mieterhöhungen zu prüfen und ggf. zurückzuziehen.“ sagte Rainer Stücker. Vivawest reagierte umgehend und teilte mit, dass alle Mietanpassungen noch einmal geprüft worden seien. Gut 1000 Mieterhöhungen in Dortmund wurden daraufhin storniert. In knapp 900 Fällen seien die Mieterhöhungen korrigiert worden. In über 100 Fällen ergab sich kein Spielraum mehr für eine Mieterhöhung; diese wurden zurückgezogen. „Wir begrüßen die umfassende Prüfung und Korrektur durch Vivawest. So profitieren nicht nur die Mieter, die ihre Mieterhöhung überprüft haben, sondern alle betroffenen Mieter.“ kommentierte Rainer Stücker. Nicht unter Zeitdruck setzen lassen! Die Beispiele zeigen, dass Mieter sich bei Mieterhöhungen nicht vom Vermieter unter Zeitdruck setzen lassen dürfen. Bei einer vorschnell unterschriebenen Zustimmungs¬erklärung zur Mieterhöhung gibt es kein Rücktrittsrecht. Bei einer Erhöhung der Grundmiete haben Mieter mindestens zwei ganze Monate zur Prüfung der Mieterhöhung. Mieterverein bietet Online-Rechner und Sonderdruck mit Berechnungshilfe Unter www.mietspiegel-dortmund.de bietet der Mieterverein einen kostenfreien Online-Mietspiegel-Rechner und einen Sonderdruck mit Berechnungshilfe an, der auch in der Geschäftsstelle, Kampstraße 4, 44137 Dortmund, kostenlos erhältlich ist. Der Mieterverein Dortmund bietet seinen Mitgliedern in allen Rechtsfragen einer Mieterhöhung umfassende telefonische und persönliche Beratung und Vertretung an. Pressemitteilung Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. // 03.04.2019
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